ქირავნობა/იჯარა

[ივერიელი]

გამქირავებლის მიერ ნივთზე გაწეული აუცილებელი ხარჯი

 

(სუსგ. № ას-421-735-09)

 

 

სამოქალაქო კოდექსის 545-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, გამქირავებელი ვალდებულია, დამქირავებელს აუნაზღაუროს ნივთზე გაწეული აუცილებელი ხარჯები. აღნიშნული ნორმის შინაარსიდან გამომდინარე, აუცილებელ ხარჯად ითვლება დამქირავებლის მიერ გაღებული არა ყველა, არამედ — მხოლოდ ისეთი ხარჯი, რომლის გაწევაც ნივთის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სარგებლობისათვის ვარგის მდგომარეობაში მოსაყვანად არის აუცილებელი.

 

ამავე კოდექსის 532-ე მუხლი გაქირავებული ნივთის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სარგებლობისათვის ვარგის მდგომარეობაში გადაცემის ვალდებულებას აკისრებს გამქირავებელს. კოდექსის 535-ე მუხლის შესაბამისად, გაქირავებული ნივთი ნივთობრივად უნაკლოა, თუ მას აქვს დათქმული თვისებები. თუ ეს თვისებები არ არის დათქმული, მაშინ გაქირავებული ნივთი მიიჩნევა უნაკლოდ, თუ იგი ვარგისია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საქმიანობისათვის ან ჩვეულებრივი გამოყენებისათვის.

 

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, გამქირავებლის მიერ ნივთზე გაწეული ხარჯების აუცილებლად მიჩნევის საფუძველი და ამ ხარჯების ანაზღაურების ვალდებულება იმ შემთხვევაში არსებობს, როდესაც სახეზეა ნივთის ხელშეკრულებით სარგებლობისათვის არავარგის მდგომარეობაში არსებობა, ანუ ისეთი ვითარება, როდესაც ნივთის მდგომარეობა არ იძლევა ხელშეკრულებით გათვალისწინებული მიზნის განხორციელების შესაძლებლობას.

[BLH]

გამქირავებლის მიერ ქირავნობის ვადამდე მოშლა 

 

გარდა ზოგადი საფუძვლებისა, რომელიც მოცემულია ზოგადი ვალდებულებითი სამართლი წიგნში (398-ე,399-ე,405-ე მუხლები)

 

ქირავნობის თავში განსაზღვრულია სპეციალური შემთხვევი, როდესაც გამქირავებელი უფლებამოსილია ცალმხრივად, ვადამდე მოშალოს ქირავნობის ხელშეკრულება.

 

გამქირავებელს შეუძლია ხელშეკრულება მოშალოს ვადამდე, თუ დამქირავებელი, გამქირავებლის გაფრთხილების მიუხედავად, გაქირავებულ ნივთს მნიშვნელოვნად აზიანებს ან ქმნის მნიშვნელოვანი დაზიანების რეალურ საშიშროებას.

 

მაგ: უდიერად ეპყრობა ავეჯს, აზიანებს ბინაში არსებულ ტექნიკას, და ა.შ.

 

გამქირავებელი უფლებამოსილია, მოშალოს ქირავნობის ხელშეკრულება პატივსადები მიზეზის არსებობისას. პატივსადები მიზეზის შესახებ იტყობინება 399-ე მუხლი, ხოლო 562-ე მუხლი განმარტავს ამომწურავად, თუ რა შეიძლება იყო ქირავნობის მოშლის პატივსადები მიზეზი. ეს შეიძლება იყოს შემდეგი შემთხვევები:

 

ა) დამქირავებელმა თავისი სახელშეკრულებო ვალდებულებები ბრალეულად მნიშვნელოვნად დაარღვია;

 

ბ) გამქირავებელს საცხოვრებელი სადგომი სჭირდება უშუალოდ თვითონ ან ახლო ნათესავებისათვის; მაგ: გამქირავებელის ოჯახი გაიზარდა, გაყიდა მეორე ბინა და არ აქვს საცხოვრისი და ა.შ.

 

გ) დამქირავებელი უარს ამბობს გადაიხადოს გამქირავებლის მიერ შემოთავაზებული გაზრდილი ქირა, რომელიც შეესაბამება ბაზარზე არსებულ ბინის ქირას;

 

დ ) დამქირავებელმა გამქირავებლის მიმართ ჩაიდინა ისეთი მართლსაწინააღმდეგო ან ამორალური მოქმედება, რომელიც შეუძლებელს ხდის მათ შორის ურთიერთობის შემდგომ გაგრძელებას.

 

ამავდროულად აღსანიშნავია, რომ თუ ქირავნობის საგანს შეადგენს ავეჯით გაწყობილი ბინა, მაშინ გამქირავებელს ყოველთვის შეუძლია ხელშეკრულების მოშლის ვადის დაცვით მოშალოს ქირავნობის ხელშეკრულება.

[ივერიელი]

ქირავნობის მოშლა ქირის გადაუხდელობის გამო

ზოგადი წესის თანახმად, დამქირავებელმა ქირა უნდა გადაიხადოს ქირავნობის ხელშეკრულების ვადის დამთავრებისას, თუმცა მხარეებს შეუძლიათ სხვაგვარად განსაზღვრონ ქირის გადახდის წესი. ყველაზე უფრო ხშირია ყოველთვიური ქირის განსაზღვრა.

როდესაც განსაზღვრულია ყოველთვიური ან სხვა პერიოდულობით გადასახდელი ქირა, გამქირავებელს შეუძლია ხელშეკრულება მოშალოს ვადამდე, თუ დამქირავებელმა ქირა არ გადაიხადა სამი თვის განმავლობაში.

ქირავნობის მოშლა წარმოადგენს ცალმხრივ მიღებასავალდებულო გარიგებას, რაც ნიშნავს იმას, რომ ქირავნობა მოშლილად ითვლება, როდესაც დამქირავებელმა ქირა არ გადაიხადა სამი თვლის განმავლობაში, გამქირავებელმა ნება გამოხატა მოეშალა ქირავნობა და აღნიშნული ნება მიუვიდა დამქირავებელს, ამავდროულად დაცული უნდა იყოს ხელშეკრულების მოშლის სამ თვიანი ვადა.

მხარეებს შეუძლიათ განსაზღვრულ ქირის გადაუხდელობის გამო ქირავნობის მოშლის სხვაგვარი წესი.

მოშლის შემთხვევაში გამქირავებელს შეუსრულებლობისათვის ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნის უფლება აქვს.

[BLH]

დამქირავებლის მიერ ქირავნობის ვადამდე მოშლა

 

ქირავნობის ხელშეკრულების დადების შემდგომ, მისი მხარეები იმყოფებიან სახელშეკრულებო ბოჭვის მდგომარეობაში, მათ არ შეუძლიათ ცალმხრივად უარი თქვან ხელშეკრულება, გარდა კანონით განსაზღვრული შემთხვევებისა.

 

წინამდებარე პოსტში, ვისაუბრებთ დამქირავებლის მიერ ქირავნობის ვადამდე მოშლაზე და აღნიშნულის განხორციელების სამართლებრივ საფუძვლებზე.

 

დამქირავებელი უფლებამოსილი იქნება მოშალოს ქირავნობა, როდესაც მას არ აქვს საშუალება ისარგებლოს ქირავნობის საგნით, კერძოდ როდესაც დამქირავებელს გადაეცემა ქირავნობის საგანი (ან მისი ნაწილი) დაგვიანებით, ან შემდგომში წაერთმევა საშუალება ისარგებლოს ქირავნობის საგნით.

 

მაგ: ქირავნობის ხელშეკრულებით, გამქირავებელს უნდა გადაეცა დამქირავებლისათვის ბინა სარგებლობაში 1998 წლის 20 მაისს, რაც მან არ გააკეთა, დამქირავებელი უფლებამოსილია დაუყოვნებლივ მოითხოვოს მისთვის ბინის გადაცემა. მოთხოვნის უშედეგოობის შემთხვევაში იგი უგლებამოსილია მოშალოს ქირავნობა.

 

მაგ: გაქირავებულ ბინაში მეზობლისგან ჩამოვიდა წყალი, რამაც შეუძლებელია გახადა ბინაში ცხოვრება. დამქირავებელი უფლებამოსილია მოშალის ქირავნობის ხელშეკრულება.

 

ზემოთ აღნიშნულ შემთხვევებში, დამქირავებელი უფლებამოსილია მოშალის ქირავნობა, სკ-ის 561-ე მუხლით განსაზღვრული სამ თვიანი ვადის დაუცველად.

 

ქირავნობის მოშლა დაიშვება მხოლოდ მაშინ, თუ გამქირავებელი დამქირავებლის მიერ განსაზღვრულ ვადაში არ აღკვეთს სარგებლობისათვის ხელშემშლელ გარემოებებს. ვადის განსაზღვრა არ არის საჭირო, თუ იმ გარემოებათა შედეგად, რომლებიც ხელშეკრულებაზე უარის თქმის საფუძველს იძლევიან, დამქირავებელმა დაკარგა ინტერესი ამ ხელშეკრულებისადმი.

 

აღსანიშნავია, რომ ქირავნობის ხელშეკრულებით შეიძლება შეიზღუდოს დამქირავებლის ზემოთ აღნიშნული უფლება, ვადამდე მოშალოს ხელშეკრულება, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა ქირავნობის საგანია საცხოვრებელი სადგომი.

 

მაგ: თუ ქირავნობის საგანია მანქანა, ქირავნობის ხელშეკრულებით შეიძლება წაერთვას დამქირავებელს უფლება მოშალოს ქირავნობა, თუ მანქანა მას ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ვადაში არ გადაეცა სარგებლობაში.

 

დამქირავებელს შეუძლია მოშალოს ქირავნობა მოშლის ვადის დაცვის გარეშე, როცა ქირავნობის საგანია სადგომი, რომელიც გათვალისწინებულია საცხოვრებლად (მაგ: ბინა) ან ადამიანთა სამყოფელად (მაგ: მაღაზია) და მათი მდგომარეობა ისეთია, რომ მისი გამოყენება მნიშვნელოვან საფრთხეს უქმნის ჯანმრთელობას.

 

მაგ: ქირავნობის საგანია ბინა, რომელიც შეიძლება ნებისმიერ დროს ჩამოინგრეს, ან ქირავნობის საგანია მაღაზია, რომელშიც დიდი მოცულობის რადიცია დაფიქსირდა.

 

აღსანიშნავია, რომ მნიშვნელობა არ აქვს დამქირავებელმა იცოდა თუ არა ასეთი საფრთხის შესახებ წინასწარ, მას მაინც აქვს უფლება მოშალოს ქირავნობის ხელშეკრულება.

 

დამქირავებლის მიერ ქირავნობის ცალმხრივად მოშლის უფლება გათვალისწინებულია ასევე სკ-ის 555-ე მუხლში. ამ შემთხვევაში ფაქტობრივად ხდება არა ქირავნობის მოშლა, არამედ დამქირავებლის ადგილს იკავებს მესამე პირი, რომელიც ხდება დამქირავებლის უფლებამონაცვლე, ხოლო ქირავნობა გრძელდება ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ვადამდე.

 

ამ მუხლის საფუძველზეხელშეკრულების მოშლისათვის საჭიროა შემდეგი პირობები:

 

ა) ერთი თვით ადრე გამქირავებლის შეტყობინება.

 

ბ) გამქირავებლისათვის გადახდისუნარიანი დამქირავებლის შეთავაზება.

 

გ) შეთავაზებული დამქირავებლი მისაღები უნდა იყოს გამქირავებლისათვის.

 

დ) ახალი დამქირავებლის თანხმობა დარჩენილ დროში გახდეს დამქირავებელი.

 

დამქირავებელი უფლებამოსილია ცალმხრივად მოშალოს ქირავნობის ხელშეკრულება ზოგადი ნორმების საფუძველზეც (სამოქალაქო კოდექსის 398-ე, 399-ე, 405-ე მუხლების საფუძველზე).

[BLH]

ქირავნობის ურთიერთობის შეწყვეტა  (სუსგ. № 3კ-751-02)

 

სკ-ს 559-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად ქირავნობის ურთიერთობა შეწყდება ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ.ამავე მუხლის მეორე ნაწილის თანახმად თუ დამქირავებელი სარგებლობს ნივთით ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგაც და გამქირავებელი ამაზე არ ედავება მაშინ ხელშეკრულება განახლდება განუსაზღვრელი ვადით.

 

ქირავნობის ხელშეკრულებით ნივთით სარგებლობას ყოველთვის აქვს დროებითი ხასიათი. დრო, რომლის განმავლობაშიც დამქირავებელს უფლება აქვს ისარგებლოს დაქირავებული ნივთით, მხარეთა შეთანხმებით განისაზღვრება. თუმცა, ქირავნობის ხელშეკრულება შეიძლება დაიდოს როგორც განსაზღვრული, ისე განუსაზღვრელი ვადითაც. ქართული სამართალი არ იცნობს უვადო, მუდმივ ხელშეკრულებებს. ამიტომ ქირავნობის ხელშეკრულება ვადის მიუთითებლად დადებულად ითვლება განუსაზღვრელი ვადით და ნებისმიერ მხარეს შეუძლია ნებისმიერ დროს უარი თქვას ხელშეკრულებაზე.

 

მხარე, რომელსაც ხელშეკრულების შეწყვეტა სურს, წინასწარ აკეთებს განცხადებას იმის შესახებ, რომ სურს შეწყვიტოს ქირავნობის ურთიერთობა. განსაზღვრული ვადით დადებული ქირავნობის ხელშეკრულების ვადის გასვლა ნიშნავს ქირავობის ხელშეკრულების შეწყვეტას. თუმცა მხარეებს უფლება აქვთ განაახლონ ქირავნობის ხელშეკრულება, თუ დამქირავებელი სარგებლობს ნივთით ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგაც და გამქირავებელი ამაზე არ ედავება. ამ შემთხვევაში ხელშეკრულება განახლდება განუსაზღვრელი ვადით, რომელიც, თავის მხრივ, ნებისმიერი მხარის სურვილის შესაბამისად შეიძლება შეწყდეს ხელშეკრულების მოშლის შესახებ განცხადების გაკეთებით (სკ-ს 559-ე მუხლის მე-3 ნაწილი). ე.ი. კანონი ხელშეკრულების განახლებისათვის არ მოითხოვს რაიმე სპეციალურ ფორმას. საკმარისია გამქირავებელი არ ედავებოდეს დამქირავებელს ნივთით სარგებლობაში.

 

ქირავნობის ხელშეკრულების განახლების სურვილი მარტო დამქირავებლის მხრიდან საკმარისი არ არის. აუცილებელია გამქირავებლის ნებაც — განაახლოს ქირავნობის ხელშეკრულება. ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ დამქირავებელს არანაირი უპირატესობა არ გააჩნია სხვა პირებთან შედარებით კვლავ დადოს ახალი ხელშეკრულება გამქირავებელთან იმ ნივთზე, რომლითაც ხელშეკრულების საფუძველზე სარგებლობდა.

 

[ივერიელი]

ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტის ფორმა

 

(სუსგ.ას–826-1098-05) 

 

სამოქალაქო კოდექსის 563-ე მუხლის მიხედვი: ” საცხოვრებელი სადგომის ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტა წერილობით უნდა გაფორმდეს.”

 

ქირავნობის შეწყვეტა წარმოადგენს ცალმხრივ მიღებასავალდებულო გარიგებას და მისი ნამდვილობა დაკავშირებულია, მისი წერილობითი ფორმით გაფორმებასთან, თუმცა უზენაესი სასამართლო განმარტავს:

 

“საცხოვრებელი სადგომის ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტა, მართალია, წერილობით უნდა გაფორმდეს, მაგრამ პალატა იზიარებს სააპელაციო პალატის მოსაზრებას იმის თაობაზე, რომ ქირავნობის შეწყვეტა შეიძლება ზეპირი ფორმით. პალატას მიაჩნია, რომ ფორმის ნაკლი, რომელიც წარმოიშვა წერილობითი ფორმის დაუცველობის გამო, სწორდება შესრულებით და ზეპირი ფორმის დაცვა ასეთ შემთხვევაში არ აყენებს მხარეს არათანასწორ მდგომარეობაში და ამით არ ილახება დამქირავებლის უფლებები.”

[Edika]

ქირავნობის შეწყვეტა არის გარიგება, რომელისთვისაც კანონი ითვალისწინების წერილობით ფორმას და ზოგადი წესი რომლის მიხედვითაც ფორმის დაუცველად დადებული გარიგება არის ბათილი რატომ არ მოქმეედებს ამ შემტხვევაში ვერ ვხვდები.

 

”ნაკლის გასწორება შესრულებით” რა პრინციპია და საიდან გამომდინარეობს ზოგადად ვერ ვხვდები. არსად არ წამიკითხია დოქტრინში ამასთან დაკავშირებით (მე რაც მაქვს ნანახი). ცოტა უფრო ვრცლად დაწერე რას ნიშნავს ”ნაკლის გასწორება შესრულებით”, რა შემტხვევაში მოქმედებს და შენ ეთანხმები თუ არა მაგ გადაწყვეტილებას.

 

[ივერიელი]

ეგაა, რაც დავწერე, მეტი არაფერი უწერია უზენაესს მაგ საკითხზე… ეს მოსაზრება გამომდინარეობს აუცილებელი ფორმის მიზნიდან გამომდინარე, სასამართლომ მიიჩნია, რომ ფორმის დაუცველობის მიუხედავად დამქირავებლის უფლებები არ ილახება, ანუ პრაქტიკულად კანონმდებლის უფლებამოსილებებში შეჭრასთან გვაქვს საქმე, რადგან სასამართლოს განმარტება ეწინააღდეგება კანონის ნებას, რაც ცალსახააა ამ შემთხვევაში, თუმცა ტელეოლოგიის ამბავი ხომ იცი შენ 😀

[Edika]

ტელეოლოგიის ამბავი უძახე შენ და ძლიერიშვილიც მაგას იძახის 😀

http://www.youtube.com/watch?v=qeRjJCoUqrM      22:30-დან.

 

თუმცა მაინც ვერ ვხვდები. კანონის იმპერატიული მოთხოვნაა ბოლოსდაბოლოს, რომ ქირავნობა უნდა შეწყდეს აუცილებლად წერილობითი ფორმით.

[ივერიელი]

ხოდა ტელეოლოგიური მსჯელობიდან გამომდინარე შეიძლება მსგავსი განმარტების გაკეთება, კერძოდ რამდენად შეესაბამება კანონმდებლის წარმოდგენები, რომელიც საფუძვლად დაედო 563-ე მუხლის მიღებას ამ კონკრეტულ სიტუაციას… და იქიდან გამომდინარე, რომ კანონმდებელს არამგონია მრავლფეროვანი წარმოდგენები ჰქონდა ამ მუხლის ფუნქციონირებასთან დაკავშირებით, შეიძლება ითქვას, რომ მსგავსი განმარტების გაკეთების შესაძლებლობა არსებობს და შეიძლება სწორიც იყოს კიდეც ამ კუთხით თუ მივუდექით.

[Author]

Posts