ქირავნობა/იჯარა

[ივერიელი]

ამ თემაში განვიხილავთ ქონების სარგებლობაში გადაცემის შესახებ ხელშეკრულებებთან (ქირავნობა/იჯარა) დაკავშირებულ საკითხებს.

[Crassus]

რა არის ქირავნობის ხელშეკრულება

სამოქალაქო კოდექსის მიხედვით, ქირავნობის ხელშეკრულებით გამქირავებელი მოვალეა დამქირავებელს სარგებლობაში გადასცეს ნივთი განსაზღვრული ვადით. დამქირავებელი მოვალეა გამქირავებელს გადაუხადოს დათქმული ქირა.

შეგვიძლია გამოვყოთ  ქირავნობის 7 ელემენტი:

1) ქირავნობის სუბიექტები(მხარეები): გამქირავებელი და დამქირავებელი, შეიძლება იყოს, როგორც ფიზიკური, ისე იურიდიული პირი.

ა. გამქირავებელი- ეს არის პირი, რომელსაც გააჩნია ნივთის განკარგვის უფლება: მესაკუთრე, მეაღნაგე, დამქირავებელი (ქვექირავნობის უფლება) და სხვა ნებისმიერი პირი, რომელსაც გააჩნია ნივთის განკარგვის უფლებამოსილება. (კანონით ან მესაკუთრისგან)

ბ. დამქირავებელი- შეიძლება იყოს ნებისმიერი იურიდიული/ფიზიკური პირი.

2)ქირავნობის ობიექტი– ქირავნობის ობიექტია, როგორც უძრავი (მაგ: ბინა), ისე მოძრავი (მაგ: ავტომობილი, ნაჯახი, ჭიქა) ნივთი, ოღონდ აღნიშნული ნივთი არ უნდა იყოს გვაროვნული, ანუ ისეთი ნივთი, რომელიც არ გამოირჩევა ინდივიდუალური მახასიათებლებით და რომელიც სამოქალაქო ბრუნვაში განუსაზღვრელი რაოდენობისაა (მაგ: არ შეიძლება ქირავნობის საგანი იყოს კარტოფილი).

3)სარგებლობაში გადაცემა– გამქირავებელი გადასცემს ქირავნობის საგანს დამქირავებელს სარგებლობაში, შესაბამისად დამქირავებელს წარმოეშობა მფლობელობისა და სარგებლობის უფლება ქირავნობის საგანზე.

4)ქირავნობის ვადა– დაუშვებელია ქირავნობის დადება მუდმივი ვადით, რადგან ასეთ შემთხვევაში დაიკარგება ქირავნობის საგნის მესაკუთრის საკუთრების უფლება, რაც სკ-ის 54-ე მუხლის საფუძველზე იქნება ბათილი, რადგან ლახავს სამოქალაქო ბრუნვის პრინციპებს, ხოლო თუ ქირავნობის ვადა არ არის განსაზღვრული, მხარეები უფლებამოსილნი არიან მოშალონ ქირავნობის ხელშეკრულება ნებისმიერ დროს.

5)ქირა- ქირავნობა სასყიდლიანია, დამქირავებელი ვალდებულია გადაუხადოს გამქირავებელს დაქირავებული ქონების ქირა ნივთის სარგებლობისათვის. ქირა შეიძლება იყოს განსაზღვრული, როგორც ფულადი სახით, ისე ნატურით.

6)ქირავნობის კონსესუალური ბუნება– ქირავნობა კონსესუალური ბუნებისაა, ანუ დადებულად ითვლება შეთანხმებისთანავე, მიუხედავად იმისა, თუ როდის გადაეცემა ნივთი.

7)ქირავნობის ფორმა– ქირავნობის ხელშეკრულება შეიძლება დაიდოს ნებისმიერი ფორმით, როგორც წერილობითად, ისე ზეპირად.

 

[BLH]

ქირავნობის არსებითი პირობები

ქირავნობა დადებულად ჩაითვლება თუ მხარეები შეთანხმდებიან მის არსებით პირობებზე. ქირავნობის არსებითი პირობებია:

1.მხარეთა განსაზღვრა– აუცილებელია ზუსტად განისაზღვროს თუ ვინ არიან გამქირავებელი და დამქირავებელი, ამასთან აუცილებელია გამქირავებელს ჰქონდეს ქირავნობის საგნის განკარგვის უფლებამოსილება.

2.ქირავნობის ხელშეკრულებაზე მითითება– აუცილებელია მხარეების შეთანხმდებიდან ვლინდებოდეს მათი ნება დაიდოს ქირავნობის ხელშეკრულება და არა სხვა ხელშეკრულება, მაგ: თხოვების.

3.ქირავნობის საგანი– ზუსტად უნდა განისაზღვროს რას გადასცემს გამქირავებელი სარგებლობაში დამქირავებელს.

გარდა ამ პირობებისა, ქირავნობის ფასი მიიჩნევა  ქირავნობის ხელშეკრულების არსებით პირობად, ამის შესახებ სააპელაციო სასამართლოც აკეთებს განმარტებას, (იხ. საქმე სუსგ.   №ას-630-593-2012).

თუმცა არსებობს მოსაზრება, რომლის მიხედვითაც ქირა არ წარმოადგენს ქირავნობის ხელშეკრულების არსებით პირობას, რადგან თუ მხარეები შეთანხმდებიან ზემოთ მოყვანილ პირობებზე და ისინი არ შეთანხმდებიან ქირაზე, სკ-ის 531-ე და 325-ე მუხლებიდან გამომდინარე, ქირა შეიძლება განისაზღვროს სამართლიანობის პრინციპიდან გამომდინარე.

უფრო კონკრეტულად, რომ გავაანალიზოთ ეს საკითხი, დავიწყოთ იმაზე მითითებით, რომ სკ-ის 531-ე მუხლის მიხედვით ქირავნობის ხელშეკრულება აუცილებლად სასყიდლიანია, შესაბამისად, როცა მხარეები თანხმდებიან ქირავნობის ხელშეკრულების დადების თაობაზე, ანაზღაურება უსიტყვოდაც ითვლება შეთანხმებულად, რადგან ქირავნობა სასყიდლიანობას გულისხმობს, ამ შემთხვევაში ფაქტობრივად სახეზეა სკ-ის 630-ე მუხლის პირველი ნაწილით ნარდობასთან დაკავშირებული შემთხვევის ანალოგიური ვითარება. რაც შეეხება ქირის ოდენობას, იმავე 630-ე მუხლის მე-2 ნაწილით განსაზღვრული წესის მისადაგება ქირის ოდენობის განსაზღვრისათვის იქნებოდა შესაძლებელი, რომლის მიხედვითაც:

„თუ ანაზღაურების ოდენობა შეთანხმებული არ არის, ტარიფის არსებობისას შეთანხმებულად მიიჩნევა სატარიფო განაკვეთი, ხოლო, თუ ტარიფები არ არსებობს, მაშინ  ჩვეულებრივი ანაზღაურება.“, ხოლო ეს ჩვეულებრივი ანაზღაურება უნდა განისაზღვროს სკ-ის 325-ე მუხლის მიხედვით, სამართლიანობის პრინციპის გათვალისწინებით, რომელიც თავის მხრივ კეთილისინდისიერების პრინციპიდან გამომდინარეობს.

მაგ: „ა“-მ იქირავა ბინა თბილისის ცენტრში, სადაც  მსგავსი ბინების საბაზრო ქირა შეადგენს 1000 ლარს. მხარეები შეთანხმდნენ, რომ მათ შორის იდებოდა ქირავნობის ხელშეკრულება და განისაზღვრა ქირავნობის საგანიც, თუმცა მხარეები არ შეთანხმებულად ქირის ოდენობაზე. გამქირავებელმა „ბ“-მ თვის ბოლოს მოსთხოვა „ა“-ს, ქირის – 1000 ლარის გადახადა. ამ შეთმხვევაში „ა“ ვერ იტყვის, რომ აღნიშნული ოდენობის ქირაზე ისინი არ შეთანხმებულად და მას არ ეკთვნის ამდენის გადახდა.

ამ მსჯელობის სასარგებლოდ შესაძლებელია უზენაესი სასამართლოს განმარტების მოყვანა  (საქმე№ას-863-809-2012), რომელიც ეხება ნასყიდობის ხელშეკრულების არსებით პირობებზე, თუმცა შეიძლება იმ მსჯელობის გავრცელება ქირავნობის ხელშეკრულებაზეც:

“მხარეთა შორის ვალდებულებითსამართლებრივი ურთიერთობა ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე წარმოიშვა. ნასყიდობის ხელშეკრულება ორმხრივი, კონსესუალური და სასყიდლიანი ხელშეკრულებაა. იგი დადებულად ითვლება იმ მომენტიდან, როდესაც მხარეები მის ყველა არსებით პირობებზე შეთანხმდებიან კანონით გათვალისწინებული ფორმით. ნასყიდობის ხელშეკრულებით მყიდველის ძირითადი ვალდებულებაა, მიიღოს ნაყიდი საქონელი  და გამყიდველს გადაუხადოს შეთანხმებული ფასი. ამდენად, ხელშეკრულების ერთ-ერთი არსებითი, კანონით გათვალისწინებული პირობა ფასზე შეთანხმებაა (სამოქალაქო კოდექსის 327-ე მუხლის პიველი ნაწილი, 477-ე მუხლის პირველი და მეორე ნაწილები). ამ ხელშეკრულებისთვის აუცილებელია რა საგანსა და ფასზე შეთანხმება, მხარეებმა  შეიძლება ღიად დატოვონ ესა თუ ის პირობა, მაგრამ უნდა შეთანხმდნენ მომავალში მისი განსაზღვრის საშუალებაზე. გასაყიდი ნივთის ფასი საბაზრო ეკონომიკის პირობებში შეიძლება შეიცვალოს და იგი მხარეთა შეთანხმებით, ნასყიდობის საგნის გადაცემის დროს არსებულ საბაზრო ღირებულებასთან შესაბამისად დადგინდეს. ამდენად, ხელშეკრულების შინაარსის თავისუფლების პრინციპიდან გამომდინარე, ნასყიდობის ხელშეკრულებისთვის საკმარისია მის სასყიდლიანობაზე და არა ზუსტ ფასზე შეთანხმება, რაც მას განასხვავებს ქონების საკუთრებაში გადაცემის სხვა ხელშეკრულებებისაგან.”

[BLH]

იჯარის ცნება

სამოქალაქო კოდექსის 581-ე მუხლის პირველი ნაწილი განსაზღვრავს იჯარის ცნებას:

„იჯარის ხელშეკრულებით მეიჯარე მოვალეა გადასცეს მოიჯარეს განსაზღვრული ქონება დროებით სარგებლობაში და საიჯარო დროის განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა, თუ იგი მიღებულია მეურნეობის სწორი გაძღოლის შედეგად შემოსავლის სახით. მოიჯარე მოვალეა გადაუხადოს მეიჯარეს დათქმული საიჯარო ქირა.“

იჯარისა და ქირავნობის ელემენტები ერთმანეთს ემთხვევა. ისევე, როგორც ქირავნობა, იჯარა არის ორმხრივი, სასყიდლიანი და კონსესუალური ხელშეკრულება, იგივე ითქმის იმ სხვა ელემენტებზეც, რომელთა შესახებაც გვქონდა საუბარი ქირავნობის ცნების განსაზღვრის დროს.

თუმცა იჯარას გააჩნია გარკვეული თავისებურება, რაც განასხვავებს მას ქირავნობის ხელშეკრულებისაგან, კერძოდ მეიჯარე ვალდებულია მოიჯარეს გადასცეს საიჯარო ქონება ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ მდგომარეობაში, რათა შეიძლებოდეს მისი დანიშნულებით გამოყენება და იჯარის მთელი დროის მანძილზე უზრუნველყოს მისი ასეთ მდგომარეობაში შენახვა,რისთვისაც უნდა შეასრულოს შეთანხმებული მოვალეობები, რათა საიჯარო ქონება ყოველთვის იმყოფებოდეს ვარგის მდგომარეობაში და მოიჯარეს შეეძლოს მისი მიზნობრივად გამოყენება და შემოსავლის მიღება.

ამდენად, იჯარის ხელშეკრულების საფუძველზე მოიჯარე გააჩნია გარკვეული მიზანი, რომელიც დაკავშირებულია შემოსავლის მიღებასთან, აღნიშნული მიზნის მიღწევაში, მას უნდა დაეხმაროს მეიჯარე, იმ კუთხით, რომ იგი ვალდებულია იჯარის საგანი ამყოფოს იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ მდგომარეობაში, რაც საბოლოო ჯამში მიმართულია მოიჯარის მიზნების განხორციელებისკენ.

მაგ: თუ იჯარით გაიცა ავტომობილი, იმ მიზნით, რომ მოიჯარემ გამოიყენოს იგი, როგორც ტაქსი, მეიჯარე ვალდებული იქნება მანქანა ამყოფოს ექსპლოატაციისათვის ვარგის მდგომარეობაში, რათა მოიჯარემ მოახერხოს მისი მეშვეობით ტაქსაობა.

რაც შეეხება მოიჯარის ვალდებულებას, მან უნდა მოახდინოს შესაბამის ანაზღაურება, ნატურის ან ფულადი სახით.

იჯარის არსებითი პირობები, იგივეა, რაც ქირავნობის შემთხვევაში.

[BLH]

იჯარასა და ქირავნობას შორის განსხვავება

ქირავნობის ხელშეკრულების მიზანია მხოლოდ მოხმარება, ნივთით სარგებლობა შემოსავლის მიღების გარეშე. იჯარით გადაცემული ქონებით სარგებლობის მიზანია წარმოება, როგორ შემოსავლის მიღებს წყარო და არსებობის ძირითადი საშუალება.

მიუხედავად ამისა, იჯარა ქირავნობის სახეობას წარმოადგენს, ორივეგან ხდება ქონების მფლობელობასა და სარგებლობაში გადაცემა, ორივე ხელშეკრულება სასყიდლიანია და დროებითი. აქედან გამომდინარე საიჯარო ურთიერთობები რეგულირდება ქირავნობის ნორმებით თუ იჯარის სპეციალურ მუხლებში არ არის გათვალისწინებული გარკვეული ურთიერთობა.

ამ საკითხზე ერთ-ერთ საქმეზე  საინტერესო განმარტება გააკეთა საქალაქო სასამართომ (იხ. სუსგ. ას-1359-1197-2010).

საქალაქო სასამართლომ აღნიშნა, რომ მართალია, მხარეებს მათ შორის ურთიერთობა მოწესრიგებული აქვთ იჯარის ხელშეკრულების სახელით, მაგრამ, ხელშეკრულების შინაარსის ანალიზი ცხადყოფს, რომ მათ რეალურ მიზანს წარმოადგენდა ქირავნობის ხელშეკრულების დადება, რაც განახორციელეს კიდეც, თუმცა იჯარის სახელწოდებით.

ხელშეკრულების არსი უნდა განიმარტოს არა ხელშეკრულების სახელწოდების, არამედ მისი შინაარსის მიხედვით, რომელიც შესაბამისობაში უნდა იყოს ხელშეკრულების საკანონმდებლო კონსტრუქციასთან. სწორედ ამის მიხედვით უნდა გაიმიჯნოს ქირავნობისა და იჯარის ხელშეკრულებები. გადამწყვეტი არ არის მხარეთა მიერ შერჩეული სახელწოდება, რომლითაც ისინი მათ შორის გაფორმებულ ხელშეკრულებას მოიხსენიებენ.

ხელშეკრულების სამართლებრივი ბუნების განსაზღვრისათვის გადამწყვეტია ხელშეკრულების დადების მომენტში მისი შინაარსი. ქირავნობის ხელშეკრულება თავისი თვისებებით რამდენადმე ემსგავსება სხვა ხელშეკრულებებს. ყველაზე მჭიდრო კავშირი კი მას აქვს იჯარის ხელშეკრულებასთან. თუმცა, მათ შორის არსებობს ერთი მნიშვნელოვანი განსხვავება, რომელიც ერთმანეთისგან მიჯნავს ხელშეკრულების ამ ორ სახეს. კერძოდ, ქირავნობისგან განსხვავებით, იჯარის ხელშეკრულება მოიჯარეს ანიჭებს დამატებით უფლებას, მიიღოს ნაყოფი (შემოსავალი) ხელშეკრულებით განსაზღვრული ნივთიდან, ხოლო მეიჯარეს ეკისრება დამატებითი (გამქირავებლისგან განსხვავებით) ვალდებულება, მთელი საიჯარო დროის განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა.

იჯარის საგანს უნდა გააჩნდეს გარკვეული სამეურნეო დანიშნულება და იმთავითვე, მხოლოდ და მხოლოდ მეურნეობის სწორად გაძღოლის შედეგად უნდა იძლეოდეს ნაყოფს (შემოსავალს). საამისოდ იგი უნდა იყოს «მზად». თუმცა, თუ მოიჯარის მიერ ხელშეკრულების დადების შემდეგ მოხდება ინვენტარის შევსება ან სხვაგვარი მოდიფიცირება, ეს არ ნიშნავს, რომ ნივთს თავიდანვე არ ჰქონდა უნარი, მოეტანა შემოსავალი და ამით ხელშეკრულების არსი არ იცვლება. ქირავნობა მიმართულია მხოლოდ ნივთისკენ, ხოლო იჯარა ქონებისკენ (ნივთი და უფლება).

ქირავნობა უზრუნველყოფს მხოლოდ ნივთით სარგებლობას, იჯარა _ ასევე ნაყოფის მიღებას. როდესაც მიწის ან ფართის გადაცემა ხდება სამრეწველო ან თავისუფალი პროფესიული საქმიანობისთვის, იჯარის ხელშეკრულებად მოცემული ურთიერთობა მხოლოდ მაშინ შეიძლება ჩაითვალოს, თუ მოცემული მიწის ნაკვეთი ან ფართი კონსტრუქციულად განკუთვნილია განსაზღვრული საქმიანობისთვის, ამასთან ისეა მოწყობილი და აღჭურვილი, რომ მისი გამოყენება მაშინვე (იმთავითვე) შესაძლებელია მოგების მიღების მიზნით შემოსავლის მომტანი (შემოსავლიანი, მომგებიანი, მოგების მიღების მიზნით) საქმიანობისთვის. თუმცა, შესაძლოა, ინვენტარი შესავსები იყოს. იჯარისათვის არ არის საკმარისი მხოლოდ ის გარემოება, რომ ფართი (მათ შორის ცარიელი) სამეწარმეო ან პროფესიული დანიშნულებით გამოიყენება. ამას უნდა დაემატოს ასევე ხელშეკრულებით ნაკისრი გარკვეული მოქმედებები. ამგვარად, თუ მოიჯარე ფართს იყენებს სამეწარმეო საქმიანობისათვის ისე, რომ ხელშეკრულების დადების მომენტში ფართი ან შენობა წარმოადგენდა ცარიელ სათავსს ან სადგომს, ხოლო შემდგომში მოხდა მისი აღჭურვა შესაბამისი ინვენტარით და მასში მეურნეობის გამართვა, აქ სახეზეა ქირავნობის და არა იჯარის ხელშეკრულება. ამდენად, განსახილველ საქმეში სწორედ ასეთი შემთხვევაა წარმოდგენილი.

[ივერიელი]

იჯარასა და ქირავნობას შორის განსხვავება

 

(სუსგ. № ას-169-163-2011)

 

“საკასაციო სასამართლო იზიარებს ქვემდგომი სასამართლოების პოზიციას, რომ მხარეთა შორის დადებული № 2 ხელშეკრულება თავისი ბუნებით ქირავნობაა და არა იჯარა. აღნიშნული ორი ხელშეკრულება იმდენად წააგავს ერთმანეთს, რომ იჯარის მიმართ გამოიყენება ქირავნობის ხელშეკრულების შესახებ ნორმები, თუ სამოქალაქო კოდექსის იჯარის თავი განსხვავებულ დებულებებს არ ადგენს. მიუხედევად ამისა, ამ ორი ტიპის ხელშეკრულების არსებითი განმასხვავებელი ნიშანი არის ის, რომ იჯარის ხელშეკრულება ყველა შემთხვევაში მიმართულია მეურნეობის სწორად გაძღოლის გზით ნივთიდან ნაყოფის მიღებისკენ, მაშინ, როდესაც ქირავნობის საგანი შეიძლება სულაც არ გამოიყენებოდეს სამეურნეო დანიშნულებით. აღნიშნულის გათვალისწინებით, სამოქალაქო კოდექსის 581-ე მუხლის საფუძველზე, იჯარის ხელშეკრულება მოიჯარეს ანიჭებს დამატებით უფლებას, მიიღოს ნაყოფი(შემოსავალი) ხელშეკრულებით განსაზღვრული ნივთიდან, ხოლო მეიჯარეს ეკისრება დამატებითი ვალდებულება, მთელი საიჯარო დროის განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების სესაძლებლობა. მოცემულ შემთხვევაში, გაქირავეული ფართის რაიმე დანიშნულება ხელშეკრულების დადების დროისათვის არ იკვეთებოდა, არც მხარეები შეთანხმებულან ნაყოფის მიღების თვალსაზრისით რაიმე კონკრეტულ მოქმედებაზე.”

[ივერიელი]

ქირავნობის არსებობის დადასტურება

 

(სუსგ. N ას-24-379-07)

 

“სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებაში  აღნიშნულია, რომ დ. ო–ს მიერ სასტუმროდ ერთი წლის მანძილზე ოთხ უცხოელზე 60 აშშ დოლარად ბინის გაქირავების ფაქტი არ შეიძლება დადასტურდეს მოწმეთა ჩვენებებით, ვინაიდან ეს გარემოება, კანონის თანახმად, უნდა დადასტურდეს გარკვეული წერილობითი მტკიცებულებებით. ამასთან დაკავშირებით, საკასაციო პალატა არ იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს ზემოაღნიშნულ მოსაზრებას და განმარტავს, რომ აღნიშნული გარემოებები შეიძლება დადასტურდეს მოწმეთა ჩვენებებით. კერძოდ, კონკრეტულ შემთხვევაში ბინის სასტუმროდ გამოყენების შედეგად წარმოშობილ ურთიერთობებზე ვრცელდება ქირავნობის ინსტიტუტი. სამოქალაქო კოდექსის 531-ე მუხლის თანახმად, ქირავნობის ხელშეკრულებით გამქირავებელი მოვალეა დამქირავებელს სარგებლობაში გადასცეს ნივთი განსაზღვრული ვადით. დამქირავებელი მოვალეა გამქირავებელს გადაუხადოს დათქმული ქირა.

 

კანონით არ არის განსაზღვრული ქირავნობის ხელშეკრულების ფორმა, ამდენად, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 69-ე მუხლის პირველი და მე-2 ნაწილების თანახმად, შესაძლებელია მისი დადება როგორც ზეპირად, ისე წერილობით. განსახილველი ნორმის საფუძველზე მხარეთა ნებაზეა დამოკიდებული კონკრეტული სამართლებრივი ურთიერთობის წარმოშობა დაუკავშირონ წერილობით თუ ზეპირ გარიგებას. ე.ი. აღნიშნული სამართლებრივი ურთიერთობების წარმოშობისათვის არ არის აუცილებელია წერილობით გარიგების დადება და მისი დაუცველობა არ იწვევს გარიგების ბათილად ცნობას. ანუ კონკრეტულ შემთხვევაში მატერიალურ სამართლებრივი ნორმით არ არის გათვალისწინებული მხოლოდ წერილობითი ხელშეკრულების არსებობა, რომლის დადასტურებაც შესაძლებელი იქნებოდა გარკვეული წერილობითი მტკიცებულებებით (საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის მე-3 ნაწილი).

 

იმ შემთხვევაში თუ მატერიალურ–სამართლებრივი ნორმით კონკრეტული ურთიერთობის რეგულირებისათვის გათვალისწინებულია გარიგების ზეპირი ფორმა (თუ სხვა რამ არ არის დადგენილი კანონით), ამ გარიგების არსებობა შეიძლება დადასტურდეს მოწმეთა ჩვენებებით. ამრიგად, საკასაციო პალატას მიაჩნია,რომ სააპელაციო სასამართლოს უნდა შეეფასებინა საქმეში არსებული მოწმეთა ჩვენებები და გამოერკვია დ. ო–ს მიერ ქონებიდან მიღებული სარგებელის ოდენობა.”

[BLH]

იჯარის/ქირავნობის საგნის ნაკლი

(ას-N- 648-616-2013)

საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ საიჯარო და ქირავნობის ურთიერთობებში ნივთზე გასაწევ ხარჯებთან მიმართებით ხელშეკრულების მხარეთა უფლება-ვალდებულებები შეიძლება დავყოთ სამი ელემენტის მიხედვით:

1. ვალდებულებები, რომლებიც აკისრია მეიჯარეს (გამქირავებელს) და მისგან მოითხოვს უზრუნველყოს ნივთის ვარგისიანობა ხელშეკრულების ან კანონით გათვალისწინებული წესების შესაბამისად.

2. ვალდებულებები, რომლებიც აკისრია მოიჯარეს (დამქირავებელს) და მისგან მოითხოვს სარგებლობაში მიღებული ნივთის მოვლა-პატრონობასთან დაკავშირებულ, ე.წ მიმნინარე რემონტის განხორციელებას.

3. სარგებლობით გამოწვეული ნივთის ბუნებრივი ცვეთა, რომელიც არ ანაზღაურდება.

საიჯარო ურთიერთობებისათვის დამახასიათებელია, რომ მეიჯარე ვალდებულია საიჯარო დროის განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა. ეს ნიშნავს იმას, რომ ეს ქონება სარგრბლობაში უნდა გადაეცეს მოსარგებლეს სარგებლობისათვის ვარგის მდგომარეობაში და იჯარის მთელი დროის განმავლობაში მეიჯარემ უნდა შეინარჩუნოს ნივთის ეს მდგომარეობა.

 აუცილებელი ხარჯების ინსტიტუტი ზუსტად, რომ იმ ხარჯებს გულისხმობს, რაც აუცილებელია ნივთის ვარგისინობის შენარჩუნებისათვის. იჯარის ხელშეკრულების შემთხვევაში ნივთის „ვარგისინობა“ გულისხმობს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობას.

აქედან გამომდინარე, ისმის კითხვები: რას ნიშნავს ნივთის ვარგისიანობა, შესაბამისად ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა? ამ კითხვებზე პასუხის გასაცემად უნდა გამოვიყენოთ ქირავნობის წესები სამოქალაქო კოდექსის 581-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, კერძოდ, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 533-ე მუხლის თანახმად გამქირავებელმა უნდა გადასცეს დამქირავებელს უფლებრივად და ნივთობრივად უნაკლო ნივთი. იმის გათვალისწინებით, რომ მხარეთა შორის დავა ეხება ნივთობრივ ნაკლს, განმარტებას მოითხოვს ამავე კოდექსის 535-ე მუხლი, რომლის თანახმად, გაქირავებული ნივთი ნივთობრივად უნაკლოა, თუ მას აქვს დათქმული თვისებები. თუ ეს თვისებები არ არის დათქმული, მაშინ გაქირავებული ნივთი მიიჩნევა უნაკლოდ, თუ იგი ვარგისია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საქმიანობისათვის ან ჩვეულებრივი გამოყენებისათვის.

საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ იჯარის ურთიერთობების ჭრილში ამ ნორმის გამოყენება უნდა გაგებულ იქნეს იმ თავისებურერებით, რაც დამახასითებელია იჯარის ხელშეკრულებისათვის.

იმის გათვალისწინებით, რომ იჯარის ხელშეკრულება (განსხვავებით ქირავნობისაგან) ითვალისწინებს სამეურნეო დანიშნულებას, მაშინ, თუ ეს თვისებები არ არის დათქმული, იჯარით გაცემული (გაქირავებული) ნივთი მიიჩნევა უნაკლოდ, თუ ნივთი იძლევა ნაყოფის მიღების შესაძლებლობას.

ამ მუხლის თანახმად, უპირველეს ყოვლისა, უნდა გაირკვეს ხელშეკრულების მხარეები შეთანხმდნენ თუ არა ნივთის ხარისხზე, თვისებაზე. შეთანხმების შემთხვევაში ივარაუდება, რომ ნივთი ვარგისია და ზუსტად ნივთის ამ თვისების შენარჩუნების ვალდებულება ეკისრება მეიჯარეს (გამქირავებელს). ვარგისიანობის ამ სტანდარტის შენარჩუნება მოითხოვს აუცილებელ ხარჯებს, რაც ეკისრება მეიჯარეს (გამქირავებელს). თუ მხარეები არ არიან შეთანხმებული ნივთის ვარგისიანობის თაობაზე, მაშინ გაქირავებული ნივთი მიიჩნევა უნაკლოდ, თუ იგი ვარგისია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საქმიანობისათვის ან ჩვეულებრივი გამოყენებისათვის (ნივთი მიიჩნევა უნაკლოდ, თუ ნივთი იძლევა ნაყოფის მიღების შესაძლებლობას).

ამ შემთხვევაში მეიჯარემ (გამქირავებელმა) უნდა შეინარჩუნოს, უზრუნველყოს ამ ნივთის ვარგისიანობა, რაც აუცილებელია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საქმიანობისათვის ან შეთანხმების არარსებობის პირობებში, შეინარჩუნოს ვარგისიანობა, რაც საკმარისია ჩვეულებრივი გამოყენებისათვის (რაც უზრუნველყოფს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობას).

მეიჯარეს (გამქირავებელს) ნივთზე აუცილებელი ხარჯების გაღების ვალდებულება აკისრია, ასევე იმ შემთხვევაში, თუ ხელშეკრულების დადების მომენტისათვის არსებობდა ან შემდგომში აღმოჩნდება ნაკლი, რომელიც ნივთის ვარგისიანობას ამცირებს. ამ შემთხვევაშიც მნიშვნელობა ენიჭება იმას, რომ მოიჯარემ (დამქირავებელმა) ამ ნაკლის თაობაზე არ იცოდა, მიუხედავად იმისა, რომ ნაკლი არსებობდა ხელშეკრულების დადების მომენტისათვის ან არც შეიძლება სცოდნოდა, რადგან ხელშეკრულების დადების შემდეგ ნივთს აღმოაჩნდა ნაკლი ან შეექმნა საფრთხე. მაგრამ ამ შემთხვევაშიც მეიჯარის (გამქირავებლის) პასუხისმგებლობის საკითხი უკავშირდება მოიჯარის (დამქირავებლი) მხრიდან ამ ნაკლის ან სხვა საფრთხის შესახებ წინასწარ შეტყობინების ინსტიტუტს. კერძოდ, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 543-ე მუხლის თანახმად თუ გაქირავებულ ნივთს აღმოაჩნდება ნაკლი, ან წინასწარ გაუთვალისწინებელი საფრთხისაგან ნივთის დასაცავად საჭირო იქნება აუცილებელი ზომების მიღება, მაშინ დამქირავებელმა ამის შესახებ დაუყოვნებლივ უნდა აცნობოს გამქირავებელს. იგივე წესი გამოიყენება იმ შემთხვევაშიც, თუ მესამე პირი განაცხადებს თავის უფლებებს ნივთზე, შესაბამისად, გამოიყენება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 537-ე მუხლის მე-2 ნაწილი, რომლის თანახმად, თუ გამქირავებელი აყოვნებს ნივთის ნაკლის გამოსწორებას, დამქირავებელს შეუძლია თვითონ აღმოფხვრას იგი და მოითხოვოს ხარჯების ანაზღაურება ამავე კოდექსის 545-ე მუხლის საფუძველზე.

კანონი ამ შემთხვევაშიც ხაზგასმით აწესებს, რომ ეს ის ნაკლია,რომელზეც გამქირავებელი აგებს პასუხს (საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 537-ე მუხლი), ანუ მას აკისრია ვალდებულება, რომელიც გამომდინარეობს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 534-ე და 535-ე მუხლებიდან. შესაბამისად, მოიჯარე(დამქირავებელი) ვერ მიუთითებს იმ ნაკლზე, რომლის თაობაზეც მან იცოდა მეიჯარესთან (გამქირავებელთან) შეთანხმების საფუძველზე და მიუხედავად ამისა, მიიღო სარგებლობაში ნივთი, როგორც უნაკლო. ამ შემთხვევაში მოქმედებს პრეზუმფცია, რომ ნივთი ვარგისია. ეს ის შემთხვევაა, რაზედაც ნაკლის გამოსწორების ვალდებულება არ ეკისრება მეიჯარეს (გამქირავებელს), ამდენად, ის არ არის ამ შემთხვევებისთვის პასუხისმგებელი.

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 545-ე მუხლის მე-2 ნაწილში მითითებული `სხვა ხარჯებში~ იგულისხმება საიჯარო (ქირავნობის) პერიოდში წარმოშობილი ისეთი ხარჯები, რომლებიც მაგალითად, მიმართულია იმ საფრთხის თავიდან აცილებისაკენ, რომელიც ემუქრება მეპატრონეს (მეიჯარეს, გამქირავებელს) ან სხვა აუცილებლობით გამოწვეული მოქმედებები.

ამ შემთხვევებში გამოიყენება დავალების გარეშე სხვისი საქმეების შესრულების წესები. აქედან გამომდინარე, კანონი აწესებს, რომ, თუ ხელშეკრულების დადებისას დამქირავებლისთვის ცნობილია ნივთის ნაკლი და იგი არ განაცხადებს პრეტენზიას ამის გამო, მაშინ მას არ წარმოეშობა 536-ე მუხლით (ქირის შემცირება ნივთის ნაკლის გამო) გათვალისწინებული უფლება (საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 538-ე მუხლი) (შენიშვნა: განსახილველ ურთიერთობაზე გავრცელებულია იჯარის ხელშეკრულების შესაბამისი ნორმები, მაგალითად: 583-ე მუხლი და ა.შ. იმ შემთხვევაში თუ სადავო იქნებოდა ინვენტართან დაკავშირებული მეიჯარისა და მოიჯარის უფლება-ვალდებულებები).

მაგრამ ხელშეკრულების მხარებმა შეთანხმების საფუძველზე შეიძლება გაინაწილონ ნივთის ნაკლის თაობაზე განსახორციელებელი მოქმედებები იმდაგვარად, რომ ნივთის ნაკლის გამოსასწორებლად მეიჯარის (გამქირავებლის) მიერ ნივთზე გასაწევი აუცილებელი ხარჯები გაიღოს მოიჯარემ (დამქირავებელმა), რაც შემდეგ უნდა ანაზღაუროს მეიჯარემ (გამქირავებელმა) (ამ შემთხვევაში შეიძლება გამოყენებულ იქნეს სამოქალაქო კოდექსის 545-ე მუხლის 1-ლი ნაწილი), ხოლო თუ მეიჯარე (გამქირავებელი) აყოვნებს ნაკლის გამოსწორენას მაშინ ურთიერთობა დარეგულირდება სამოქალაქო კოდექსის 537-ე მუხლის მე-2 ნაწილით.

ზემომითითებული შემთხვევებისაგან უნდა განვასხვავოთ ნივთზე გასაწევი ისეთი მოქმედებები, რომლის განხორციელების ვალდებულება აკისრია მოიჯარეს (დამქირავებელს). ეს ის შემთხვევებია, რომლებიც ნივთით ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სარგებლობის ჩვეულებრივი შედეგია, რომელიც შეიძლება, მოითხოვდეს მიმდინარე რემონტის განხორციელებას, რაც წარმოადგენს მოიჯარის (დამქირავებლის) ვალდებულებას. კერძოდ, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 548-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის 1-ლი წინადადების თანახმად, მიმდინარე რემონტის ჩატარება, ჩვეულებრივ, ევალება დამქირავებელს, ანუ, ეს ხელშეკრულების შედეგად წარმოშობილი ისეთი აუცილებლობაა, რაც გამოწვეულია ნივთით სარგებლობით. მესაკუთრის გულისხმიერების მსგავსად კანონი აკისრებს ნივთის მოსარგებლეს, მოუაროს და უპატრონოს (მიმდინარე რემონტი) სარგებლობაში მიღებული ნივთს, წინააღმდეგ შემთხვევაში, ის აგებს პასუხს (საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 548-ე მუხლის მე-3 ნაწილი).

ამდენად, ეს ის შემთხვევაა, როდესაც ხელშეკრულების მხარეების მიერ დაცულია კოდექსის 533-ე მუხლის მოთხოვნები, მაგრამ ნივთზე მიმდინარე რემონტი განპირობებულია ამ ნივთით სარგებლობის შედეგით გამოწვეული მოვლა-პატრონობის ვალდებულებით.

[BLH]

მიმდინარე რემონტი & კაპიტალური ხარჯები

(სუსგ.N- ას-961-1220-04)

“ყოველგვარ დასაბუთებასაა მოკლებული კასატორის მოსაზრება, რომ საოლქო სასამართლომ გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გამოტანისას არ გამოიყენა კანონი, რომელიც უნდა გამოეყენებინა, კერძოდ, სკ-ის 548-ე მუხლი. აღნიშნული ნორმით, მიმდინარე რემონტის ჩატარება, ჩვეულებრივ, ევალება დამქირავებელს. მას არა აქვს საცხოვრებელი სადგომის გადაკეთების ან რეკონსტრუქციის უფლება დამქირავებლის თანხმობის გარეშე. დამქირავებელი მოვალეა, ეს სამუშაოები შეასრულოს საკუთარი ხარჯებით. მიმდინარე რემონტს მიეკუთვნება სამუშაოები, რომლებიც ნივთის ყოველდღიურ გამოყენებას უკავშირდება და მისი დროული დაცვისკენაა მიმართული. როგორც გადაწყვეტილების კვლევით ნაწილში აღინიშნა, მოცემულ შემთხვევაში ხ.თოფურიას მიერ გაწეული სამუშაოებით ნივთი სათანადო მდგომარეობაში იქნა მოყვანილი და მხოლოდ ამ სამუშაოების შემდეგ გახდა შესაძლებელი ნივთის დანიშნულებისამებრ გამოყენება. ასეთი კაპიტალური ხარჯები მიმდინარე რემონტად ვერ იქნება მიჩნეული და, შესაბამისად, დავა სკ-ის 548-ე მუხლით არ უნდა მოწესრიგებულიყო. ამასთან, როგორც ზემოთ აღინიშნა, მხარეები შეთანხმდნენ სადავო 3600 აშშ დოლარის საიჯარო ქირაში ჩათვლის თაობაზე. საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტა კი განაპირობებს საიჯარო ქირის გადახდის ვალდებულების შეწყვეტას.”

[BLH]

გამქირავებლის მიერ ნივთზე გაწეული აუცილებელი ხარჯი

 (სუსგ. N- 3კ-936-02)

“სააპელაციო სასამართლომ სამშენებლო სარემონტო სამუშაოების ღირებულების ასანაზღაურებლად მოპასუხეს სწორად დააკისრა 4898,8 ლარი, ვინაიდან სამოქალაქო კოდექსის 545-ე მუხლის შესაბამისად მეიჯარე ვალდებულია მოიჯარეს აუნაზღაუროს ნივთზე გაწეული აუცილებელი ხარჯები. საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ მოცემული ობიექტის იჯარით გადაცემის ხელშეკრულების სპეციფიკურობიდან გამომდინარე (ბიბლიოთეკის გადაკეთება აბანოდ) ამ ობიექტზე ჩატარებული სარემონტო სამშენებლო სამუშაოები აუცილებელ ხარჯებს წარმოადგენდა და იგი ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ მეიჯარის მხრიდან ანაზღაურებას ექვემდებარება.”

[Author]

Posts