იპოთეკა & გირავნობა

[Edika]

რაზეც არ შეტანხმებულან იპოთეკის საგნის მესაკუთრე და იპოტეკარი იმ პირობებზე რატომ უნდა გავრცელდეს იპოთეკა?  დაუშვათ გაკეთდა რესტრუქტურიზაცია და რაც იყო  დავალიანება რესტრუქტურიზაციის გაკეტების დროს (ძირი, პროცენტი და ჯარიმა) იმას კიდევ დაემატა პროცენტი, ანუ გადიდა მოთხოვნა, ეს გადიდებული (შეცვლილი) მოთხოვნა რომელიც შეთანხმებული არ იყო მესაკუთრესთან (ანუ მესაკუთრემ უზრუნველყო მხოლოდ მანამდე არსებული დავალიანება) რატომ უნდა გავრცელდეს იპოტეკა? ეს არ ეცინააღმდეგება 327-ე მუხლის პირველ ნაწილს? სწორედ ამ მიხნებისთვის არსებობს 286-ე მუხლის მესამე ნაწილი, რომელიც იცავს მესაკუთრის ინტერესებს რომ შეცვლილ მოთხოვნაზე/პირობაზე იპოთეკის გავრცელებისთვის საჭიროა მესაკუთრესთან შეთხნხმება, წინააღმდეგ შემთხვევაში არ შეიძლება შეცვლილი პირობები გამოყენებულ იქნას მესაკუთრის მიმართ. ამ მიზნებისთვის არსებობს 286-ე მუხლის მესამე ნაწილი.

 

[ივერიელი]

ძალიან ფართოდ განმარტავ სკ-ის 286-ე მუხლს, რომლის მიხედვითაც:

“ის მოთხოვნა, რომელიც უზრუნველყოფილია იპოთეკით, შეიძლება შეიცვალოს სხვა მოთხოვნით. ამისათვის საჭიროა მესაკუთრისა და კრედიტორის (იპოთეკარის) შეთანხმება და ამ შეთანხმების რეგისტრაცია რეესტრში.”

აქ საუბარია ერთი მოთხოვნის მეორე მოთხოვნით შეცვლაზე და არა ერთი მოთხოვნის შესრულებასთან დაკავშირებული პირობების შეცვლაზე.

იპოთეკარი და იპოთეკის საგნის მესაკუთრე თანხმდებიან, რომ 1. იპოთეკის საგნით მოხდება “ა” მოთხოვნის უზრუნველყოფა.  2. თანხმდებიან თუ რა მოცულობით უნდა მოხდეს იპოთეკის საგნიდან დაკმაყოფილება. (ასეთი შეთანხმების გარეშე იგულისხმება, რომ სრული მოცულობით). 3. თანხმდებიან იპოთეკის შეწყვეტის საფუძლებზე.

აღნიშნული შეთანხმების შედეგად “ა” მოთხოვნა უზრუნველყოფილი ხდება “ბ” იპოთეკით და სანამ ეს “ა” მოთხოვნა არ შეწყდება, მანამდე იპოთეკაც არ შეწყდება, თუ იპოთეკის შეწყვეტა სხვა შეთანხმებული საფუძვლებიდან გამომდინარე არ მოხდება.

როცა “ა” მოთხოვნასთან დაკავშირებული ხელშეკრულების ცვლილება ხდება, აღნიშნულს ავტომატურად ითვალისწინებდა “ბ” იპოთეკა, მისი დადების მომენტში, რადგან იპოთეკა მოიცავს მათ შორის იმ სახელშეკრულებო ცვლილების განხორციელების შესაძლებლობას, რაც “ა” მოთხოვნასთან დაკავშირებულ ხელშეკრულებაში შეიძლება განხორციელდეს, ამიტომაც ვფიქრობ თუ  “ა” მოთხოვნა არ შეწყდა და მოხდა მხოლოდ ხელშეკრულების ცვლილება, მაშინ იპოთეკა ნარჩუნდება და იპოთეკარის უფლებამოსილება მასთან დაკავშირებით არ წყდება.

ეს ყველაფერი რაც დავწერე ეხება კონკრეტულ ერთ ხელშეკრულებას, რომლიდან გამომდინარე მოთხოვნაც უზრუნველყოფილია იპოთეკით. ახლა უნდა ვიმსჯელოთ იმაზე, რამდენადაა აღნიშნული ხელშეკრულების რესტრუქტურიზაცია ამ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ურთიერთობის შეწყვტის და ახალი ურთიერთობის დაწყების საფუძველი. თუ ძველი ხელშეკრულება წყდება და ახალი იწყება, მაშინ იპოთეკაც უნდა გაუქმდეს, ხოლო თუ ახალი ურთიერთობა ძველის გაგრძელებაა, მაშინ იპოთეკაც უნდა დარჩეს ძალაში.

[Edika]

რესტრუქტურიზაციის დროს არსებულ დავალიანებას კიდევ საპროცენტო სარგებელი რომ ემატება განახლებული ვადისთვის ეგ მოთხოვნის შეცვლაა აბა რა არის? მოთხოვნის შეცვლა ნიშნავს როცა იზრდება ან მცირდება მოთხოვნა ან როცა სხვა ვალდებულებითი ურთიერთობიდან გამომდინარე მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად ხდება იპოთეკით დატვირთვა ისე რომ ძველი უქმდება. ყოველივე ამისთვის საჭიროა მესაკუთრესთან შეთანხმება.

როცა დავალიანება იგივე რჩება და უბრალოდ ვადაში იწელება მაშინ შეიძლება კიდე დაგეტანხმო, მაგრამ აქაც როცა მესაკუთრესთან იყო ყველაფერი შეტანხმებული ცალმხრივად რატო უნდა შეიძებოდეს პირობების შეცვლა?

როცა “ა” მოთხოვნასთან დაკავშირებული ხელშეკრულების ცვლილება ხდება, აღნიშნულს ავტომატურად რატომ უნდა ითვალისწინებდა “ბ” იპოთეკა მისი დადების მომენტში? შეიძლება თვითონ იპოთეკის ხელშეკრულებაშიცაა გაწერილი სესხის პირობები?

[ივერიელი]

მესაკუთრეს აქვს იმის საშუალება, რომ იპოთეკართან შეთანხმებით განსაზღვროს უზრუნველყოფის მოცულობა, თუ არ განსაზღვრა, მაშინ მასზეა რისკი მაგ პროცენტის ზრდასთან დაკავშირებით უზრუნველყოფილი ხელშეკრულების ფარგლებში. მაგ: თუ იპოთეკა იდება სესხის ხელშეკრულების უზრუნველსაყოფად, იპოთეკაში შეიძლება განისაზღვროს, რომ იპოთეკით უზრუნველყოფილი ხდება მხოლოდ სესხის ძირითადი თანხა, ან ძირითადი თანხა + პროცენტის გარკვეული რაოდენობა. თუ მსგავსი შეთანხმება არ გვაქვს, მაშინ გამოდის, რომ იპოთეკით უზრუნველყოფილია მთლიანად სესხის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოთხოვნა, თავისი ცვლილებიან-შესწორებიანა.

კარგი შევეშვათ, მაგას ბოლო წინადადებაზე რას იტყვი, რესტრუქტიზაციაზის თაობაზე? არის თუ არა რესტრუქტურიზაციის ხელშეკრულება ძველი ურთიერთობის შეწყვეტის და ახლის დაწყების საფუძველი?

[Edika]

რა მშნიშვნელობა აქვს პირდაპირ წერია თუ არა ეგ ხელშეკრულებაში. როცა ხდება სესხის უზრუნველყოფა მესაკუთრეს უზრუნველყოფს ძირს, პროცენტსაც და ჯარიმასაც და არა რესტრუქტურიზაციის შემდეგ პროცენტებს. შენ ამბობ რომ თუ მხარეტა შეტანხმება არაა მაშინ იგულისხმება რომ უზრუნველყოფა ვრცელდება გაზრდილ პროცენტზე, არადა პირიქით უნდა იყოს მხარეტა შეტანხმებაზე უნდა იყოს დამოკიდებული ეგ.

რესტრუქტურიზაცია არის ისეთი ნების გამოვლენა რომელიც ცვლის მანამდე არსებულ ურთიერთობას.  ანუ გარიგება რომელიც “ცვლის”.

[ივერიელი]

მოდი ასე ვთქვათ… გამოვყოთ ორი ტიპის სახელშეკრულებო ცვლილება:

1. არსებითი- როცა მოთხოვნის მოცულობა არსებითად იცვლება და იცვლება მასთან დაკავშირებული რეგულაციები  (ამას დავარქვათ რესტრუქტურიზაცია), ასეთ შემთხვევაში სამოქალაქო კოდექსის 286-ე მუხლის მე-3 ნაწილის მიხედვით, იპოთეკა ვეღარ გავრცელდება რესტრუქტურიზებულ მოთხოვნაზე.

2. არაარსებითი, როცა იცვლება ვთქვათ რაღაც უმნიშვნელო პირობა, რომელიც გავლენას ვერ ახდენს მოთხოვნის მოცულობაზე, ასეთ შემთხვევაში იპოთეკა დარჩება.

ამდენად პირველ შემთვევაში საჭიროა მესაკუთრის თანხმობა, მეორეში არა… ხოლო თანხმობის გარეშე, მესაკუთრე უფლებამოსილია მოითხოვოს იპოთეკის შეწყვეტა.

[Edika]

ას-803-1123-07 ეხება კეთილსინდისიერ იპოთეკარს.

[BLH]

იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ოდენობის მითითება

საქმე № ას-285-269-2011 3 ოქტომბერი, 2011 წელი, ქ. თბილისი

განმარტების საგანი: იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ოდენობის მითითება აუცილებლობა საკასაციო პალატის მოსაზრებით, საჯარო რეესტრის ჩანაწერებში უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ოდენობის (მოვალის მიერ ნაკისრი ვალდებულების ღირებულება) მითითებას, სამართლებრივი დატვირთვა აქვს როგორც მესაკუთრისათვის, ასევე მესამე პირებისათვის, რომლებთან მიმართებაშიც მოქმედებს საჯარო რეესტრის მონაცემთა უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია.

ვინაიდან იპოთეკა ძირითადი ვალდებულების შესრულებას ემსახურება, მხარეთა შეთანხმება უზრუნველყოფის მოცულობაზე გაგებულ უნდა იქნეს იმგვარდ, რომ ამ მოცულობის ფარგლებში უნდა მოხდეს სანივთო უფლების გამოყენება და მოთხოვნის აღსასრულებლად მიქცევა. ამგვარი განმარტება გამომდინარეობს თვით იპოთეკის ნორმატიული ბუნებიდან, კერძოდ, სამოქალაქო კოდექსის 286-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, უძრავი ნივთი შეიძლება ისე იქნეს გამოყენებული (დატვირთული) მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად, რომ უზრუნველყოფილ კრედიტორს მიეცეს უფლება, სხვა კრედიტორებთან შედარებით პირველ რიგში მიიღოს თავისი მოთხოვნის დაკმაყოფილება ამ ნივთის რეალიზაციით ან მის საკუთრებაში გადაცემით. ანუ თანამდევი მოთხოვნები, ისეთი როგორიცაა მაგალითად ვალდებულების არაჯეროვანი შესრულების გამო ზიანის ანაზღაურება არ შეიძლება დაკმაყოფილდეს იპოთეკიდან, თუ მხარეებმა წინასწარ განსაზღვრეს უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ოდენობა და იპოთეკის შინაარსი ამგვარ დათქმას არ ითვალისწინებდა.

რაც შეეხება იპოთეკით დატვირთული უძრავის ნივთის რეალიზაციის შედეგად მიღებული შემოსავლების მიქცევას სხვა ხარჯებზე, როგორიცაა აღსრულებისა და სასამართლო ხარჯები, ამაზე პასუხს იძლევა სამოქალაქო კოდექსის 308-ე მუხლი, რომლის მიხედვითაც, იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის რეალიზაციის შედეგად მიღებული შემოსავლიდან მოთხოვნები უნდა დაიფაროს შემდეგი რიგითობით: პირველ რიგში ხარჯები, ხოლო შემდეგ კრედიტორის მოთხოვნა სრული ოდენობით. თუ ამონაგები თანხით სრულად არ იფარება ხარჯები, განსხვავების გადახდის ვალდებულება ეკისრება კრედიტორს.

მოცემული ნორმის ანალიზიდან ცალსახად შეიძლება დავასკვნათ, რომ იპოთეკის საგნის რეალიზაციიდან მიღებული შემოსავლიდან მოთხოვნები იფარება სასამართლო და სააღსრულებო ხარჯების დაფარვის შემდეგ, ხოლო თუ მხარეებმა გარიგებაში მიუთითეს უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ოდენობა, მოთხოვნა იფარება მხოლოდ ამ ოდენობის გათვალისწინებით.

[Author]

Posts