იპოთეკა & გირავნობა

[BLH]

იპოთეკა & გირავნობა

ამ თემაში განვიხილავთ იპოთეკა & გირავნობასთან დაკავშირებულ სამართლებრივ საკითხებს.

სარჩევი:

1.ზოგადად იპოთეკასა და გირავნობაზე.

ზოგადი ინფორმაცია იპოთეკის შესახებ

ზოგადი ინფორმაცია გირავნობის შესახებ

2. იპოთეკის და გირავნობის საგანი

იპოთეკის საგანი

გირავნობის საგანი

იპოთეკის გავრცელება ქონების შემადგენელ ნაწილზე

3. იპოთეკარის & მოგირავნეს უფლებამოსილებები

იპოთეკის საგნის იპოთეკარის საკუთრებაში გადასვლა

იპოთეკის საგნის რეალიზაცია

4. იპოთეკის & გირავნობის უფლების წარმოშობა

იპოთეკის უფლების რეგისტრაცია

კეთილსინდისიერი იპოთეკარი

მფლობელობითი გირავნობის წარმოშობა

რეგისტრირებული გირავნობის წარმოშობა

გირავნობა სატრანსპორტო საშუალებებზე

 

[BLH]

ზოგადი ინფორმაცია იპოთეკის შესახებ

მოთხოვნის უზრუნველყოფის ერთ-ერთი ყველაზე ეფექტური საშუალებაა იპოთეკა, რომელიც გირავნობის მსგავსად ანიჭებს კრედიტორს უფლებას დაიკმაყოფილოს თავისი მოთხოვნა იპოთეკის საგნიდან, სხვა კრედიტორებთან შედარებით უპირატესად.

იპოთეკარის მოთხოვნა უზრუნველყოფილია უძრავი ქონებით, რაც იმას ნიშნავს, რომ ვის ხელშიც არ უნდა იყოს ეს უძრავი ქონება, როგორც არ უნდა განიკარგოს იგი, სანამ იპოთეკარი არ დაიმაყოფილების თავის მოთხოვნას, მისი იპოთეკის უფლება იქნება ხელშეუხებელი, მათ შორის სხვა კრედიტორების მხრიდანაც.

მაგ: „ა“-ს აქვს „ბ“-სა და „გ“-ს მიმართ ვალი. ამავდროულად მას საკუთრებაში გააჩნია მხოლოდ ერთი ბინა, რომელიც „გ“-ს სასარგებლოდ არის დატვირთული იპოთეკით.

თუ ვთქვათ  „ბ“-ს წარმოეშვა იძულებითი აღსრულების უფლებამოსილება და იგი განახორციელებს იძულებით აღსრულებას ამ ბინაზე, მაშინ ბინის რეალიზაციის შედეგად შემძენი იძენს „გ“-ს სასარგებლოდ იპოთეკით დატვირთულ ბინას და „გ“-ს ექნება ნებისმიერ შემთხვევაში თავისი მოთხოვნის დაკმაყოფილების შესაძლებლობა ამ ბინიდან. განსხვავებით „ბ“-სგან, რომელსაც ასეთი შესაძლებლობა არ ექნებოდა, იმ შემთხვევაში, თუ „გ“ მოახდენდა იძულებით აღსრულებას აღნიშნულ ბინაზე.

აღსანიშნავია, რომ გირავნობა და იპოთეკა ორივე ერთნაირი ფუნქციის მქონე სანივთო უფლებებია, მათ შორის განსხვავება იმაში მდგომარეობს, რომ გირავნობისაგან განსხვავებით იპოთეკის საგანი უძრავი ნივთია და მასთან დაკავშირებული უფლებები, ხოლო გირავნობის საგანია მოძრავი ნივთი და უფლებები, რომლებიც დაკავშირებული არ არის უძრავ ნივთთან.

იპოთეკის დროს არსებობს ორი სახის სამართლებრივი ურთიერთობა, რომლებიც მკაცრად განსხვავდებიან.

1)სანივთო–სამართლებრივი ურთიერთობა იპოთეკარსა და იპოთეკის საგნის მესაკუთრეს შორის- იპოთეკის საგნის მესაკუთრესა და იპოთეკარს შორის დადებულია იპოთეკის ხელშეკრულება, რომელიც წარმოშობს იპოთეკის უფლებას.

2)ვალდებულებით–სამართლებრივი ურთიერთობა იპოთეკარს(კრედიტორსა) და მოთხოვნის პირად მოვალეს შორის- იპოთეკარსა და მოვალეს შორის დადებული ვალდებულებით-სამართლებრივი ხელშეკრულება (მაგ: სესხი, ნასყიდობა, ნარდობა და ა.შ.), რომლიდან გამომდინარე იპოთეკარის მოთხოვნის უზრუნველყოფის ფუნქციას ასრულებს იპოთეკის ხელშეკრულება.

აღსანიშნავია, რომ არ არის აუცილებელი მოვალე და იპოთეკის საგნის მესაკუთრე იყოს ერთიდაიგივე პიროვნება. მაგ: „A“-ს აქვს „B“-ს ვალი და „B“-ს მოთხოვნა უზრუნველყოფია „C“-ს ბინით.

ამ შემთხვევაში „B“-სა და „C“-ს შორის არსებობს სანივთო-სამართლებრივი ურთიერთობა, ისინი არიან იპოთეკარი და იპოთეკარის საგნის მესაკუთრე, ხოლო „A“-სა და „B“-ს შორის არსებობს ვალდებლებით-სამართლებრივი ურთიერთობა (სესხის ხელშეკრულების საფუძველზე).

იპოთეკის უფლება ორგანულად დაკავშირებულია ვალდებულებით-სამართლებრივ ურთიერთობასთან, რაც იმას ნიშნავს, რომ ვალდებულებით-სამართლებრივი ურთიერთობის შეწყვეტა, მისი საფუძვლების (ხელშეკრულების) ბათილად ცნობა, განაპირობებს ავტომატურად სანივთო ურთიერთობის შეწყვეტასაც.

და ბოლოს, აღსანიშნავია, რომ იპოთეკა, როგორც სანივთო უფლება ძალაში შედის მისი საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან. რეგისტრაციისათვის საჭიროა წერილობითი ფორმით დადებული იპოთეკის ხელშეკრულების წარდგენა საჯარო რეესტრში. (ფიზიკურ პირებს შორის დადებული სესხის ხელშეკრულების უზრუნველსაყოფად დადებული იპოთეკა საჭიროებს ნოტარიულ დამოწმებას).

[BLH]

ზოგადი ინფორმაცია გირავნობის შესახებ

იპოთეკის მსგავსად, გირავნობის უფლების დანიშნულებაა, კრედიტორის მოთხოვნის უზრუნველყოფა. იპოთეკასა და გირავნობას შორის ძირითადი განსხვავება მდგომარეობს მათ საგანში, კერძოდ იპოთეკის საგანია უძრავი ნივთები, ხოლო გირავნობის საგანია მოძრავი ნივთები და არამატერიალური სიკეთე.

გირავნობის უფლება საშუალებას აძლევს კრედიტორს, თავისი მოთხოვნა, სხვა კრედიტორებთან შედარებით უპირატესად დაიკმაყოფილოს, გირავნობის საგნიდან.

მაგ: „A”-მ ისესხა ფული ორი პიროვნებისგან, „B” და „C”-სგან.  ამავდროულად “B”-სთან გააფორმა გირავნობის ხელშეკრულება, რომლის მიხედვითაც, „B”-ს თავისი მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად „A”-ს ავტომობილზე წარმოეშვა გირავნობის უფლება. „B”-ს უპირატესობა იმაში მდგომარეობს, რომ მიუხედავად მოვალის გადახდისუნარიანობისა, „C”-სთან შედარებით უპირატესად, შეუძლია თავისი მოთხოვნა დაიკმაყოფილოს, აღნიშნული ავტომობილიდან.

მოვალის მიმართ არსებული მოთხოვნის უზრუნველყოფა გირაოთი შეუძლია სხვა მესამე პირსაც, თავისი მოძრავი ნივთით ან არამატერიალურ ქონებრივი სიკეთით.

გირავნობის უფლება, ისევე, როგორც იპოთეკის უფლება დამოკიდებულია ძირითად ვალდებულებით ურთიერთობაზე

მაგ: „A”-მ ისესხა “B”-სგან 10.000 ლარი, „B”-ს მოთხოვნა უზრუნველყოფილ იქნა „A”-ს კუთვნილი ავტომობილით. თუ „A” დაუბრუნებს „B”-ს ვალს და სესხის ხელშეკრულება შეწყდება, მაშინ გირავნობასაც იგივე ბედი ეწევა.

გირავნობა შეიძლება იყოს ორი სახის: მფლობელობითი და რეგისტრირებული.

ამავდროულად გირავნობის წყარო შეიძლება იყოს: კანონისმიერი, სახელშეკრულებო და ყადაღისმიერი.

აღნიშნულ და სხვა  საკითხებს დეტალურად განვიხილავთ შემდეგ პოსტებში.

ხშირად ტერმინი “გირავნობა” გამოიყენება სხვა შინაარსით, ე.წ. “ბინის გირავნობის” ცნება, არაიურიდიული ტერმინია, იგი საზოგადოების წიახშია შექმნილი და შინაარსობრივად განსხვავდება იურიდიული ტერმინი- გირავნობისგან. აღნიშნულის შესახებ იხ. სტატია.

[BLH]

იპოთეკის საგანი

იპოთეკის საგანია უძრავი ნივთები და მათთან დაკავშირებული უფლებები. მაგ: აღნაგობა, უზუფრუქტი.

იპოთეკის საგანია ისეთი მოძრავი ნივთებიც, რომლებიც სამოქალაქო ბრუნვაში მოიაზრება, როგორც უძრავი ნივთები. მაგ: გემები და თვითმფრინავები.

უძრავი ნივთების იპოთეკით დატვირთვა არ არის დაკავშირებული, ნივთზე მფლობელობის გადაცემასთან, რაც აძლევს მოვალეს შესაძლებლობას გააგრძელოს საგნით სარგებლობა, თუმცა მხარეები შეიძლება შეთანხმდნენ, იპოთეკის საგნის, იპოთეკარის მფლობელობაში გადაცემის შესახებ.

იპოთეკის საგანი, ისევე, როგორც გირავნობის შემთხვევაში, შეიძლება იპოთეკარის მოვალის ან ნებისმიერი სხვა მესამე პირის საკუთრებაში იყოს.

იპოთეკის უფლება ვრცელდება საგნის არსებით შემადგენელ ნაწილზეც, თუმცა იგი არ ვცელდება მის ნაყოფზე, თუ მხარეები საწინააღმდეგოზე არ შეთანხმდნენ იპოთეკის ხელშეკრულებაში.

[BLH]

გირავნობის საგანი

გირავნობის საგანი შეიძლება იყოს: მოძრავი ნივთები და არამატერიალურ ქონებრივი სიკეთე, რომელიც არ არის მოქცეული უძრავი ქონების რეგულაციის რეჟიმში. ასევე სამომავლო ქონება.

მოძრავი ნივთები: გირავნობის საგანია ყველა მოძრავი ნივთი, რომლის გასხვისება და სარგებლობა არის შესაძლებელი (მაგ: ავტომობილი, საათი, ავეჯი და ა.შ.), თუმცა არსებობს გამონაკლისი, კერძოდ გირავნობის საგანი ვერ იქნება ის მოძრავი ნივთები,რომლებიც იურიდიული ფიქციის წყალობით სამოქალაქო  ბრუნვაში ჩართული არიან, როგორც უძრავი ნივთები (მაგ: გემი, თვითფრინავი).

გირავნობის უფლება შესაძლებელია გავრცელდეს: მოძრავ ნივთზე ან მის ნაწილზე, ნივთთა ერთობლიობაზე ან მათ ნაწილზე, ასევე მთელ მოძრავ ქონებაზე.

დაუშვებელია გირავნობა მარტოოდენ ნივთის არსებით შემადგენელ ნაწილზე, თუმცა მისი გამოცალკევების შემდეგ თუ მისი სარგებლობა შესაძლებელია, მაშინ შესაძლებელია ამ ნივთის გირავნობა. მაგ: ავტომობილის ძრავი გირავნობის საგანი მხოლოდ მაშინ შეიძლება გახდეს, თუ მისი ამოღება ხდება ავტომობილიდან და მისი დამოუკიდებელი ნივთის სახით განკარგვა, წინააღმდეგ შემთხვევაში ავტომობილის ძრავი ვერ დაიტვირთება გირავნობით.

სხვის მიწაზე აშენებული მიწის ნაგებობა შეიძლება იყოს გირავნობის საგანი, თუკი იგი გარდამავალი, დროებითი  მიზნებისთვისაა განკუთვნილი და არ წარმოადგენს ამ ნაკვეთის არსებით შეამდგენელ ნაწილს. მაგ: ჯიხური, რომელიც დროებით დგას მეიჯარეს ნაკვეთზე.

ნივთის საკუთვნებელი შეიძლება იყოს გირავნობის საგანი. საკუთვნებელზე გირავნობა არ იწვევს მთავარ ნივთზე გირავნობას, მაშინ როცა ამ უკანასკნელის გირავნობა ნიშნავს, რომ საკუთვნებელიც დაგირავებულია. საკუთვნებელის დაგირავება, მხოლოდ მაშინ არის დასაშვები, როდესაც იგი გამოცალკევებულია მთავარი ნივთისგან, მაგრამ უნდა გააჩდეს დამოუკიდებელი ღირებულება. მაგ: საკუთვნებლია მანქანის გასაღები, მაგრამ მანქანისგან გამოცალკავების შემდეგ იგი არ არის ღირებული.

არამატერიალური ქონება: გირავნობის საგანი შეიძლება იყოს არამატერიალური სიკეთე, სკ-ის 152–ე მუხლის მიხედვით არამატერიალური სიკეთი “არის ის მოთხოვნები და უფლებები, რომლებიც შეიძლება გადაეცეს სხვა პირებს, ან გამიზნულია საიმისოდ, რომ მათ მფლობელს შეექმნას მატერიალური სარგებელი ანდა მიენიჭოს უფლება მოსთხოვოს სხვა პირებს რაიმე“. მაგ: ფულადი თანხის მოთხოვნის უფლება, პატენტი, სასაქონლო ნიშნები და ა.შ.

სამომავლო ქონება:  მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალებად შეიძლება გამოყენებულ იქნეს ის ნივთები და არამატერიალური ქონებრივი სიკეთე, რომლებსაც დამგირავებელი შეიძენს მომავალში.

სამომავლო ქონებაზე გირავნობის უფლება წარმოიშობა დამგირავებლის მიერ მისი შეძენის, ან ამ ქონების წარმოშობისთანავე.

სამომავლო ქონებაზე გირავნობის უფლებათა რიგითობა განისაზღვრება გირავნობის უფლების რეგისტრაციის მომენტის შესაბამისად.

[ივერიელი]

იპოთეკის საგნის იპოთეკარის საკუთრებაში გადასვლა

იპოთეკარის მოთხოვნის შეუსრულებლობის/არაჯეროვნად შესრულების შემთხვევაში, იპოთეკარი უფლებამოსილია საკუთარი მოთხოვნა დაიკმაყოფილოს იპოთეკის საგნიდან. მას ამის გაკეთება რამდენიმე სხვადასხვა გზით შეუძლია. თითოეულს მიმოვიხილავთ შემდეგ პოსტებში, ამ პოსტში კი შევეხებით ერთ-ერთ ასეთ საშუალებას, რასაც წარმოადგენს იპოთეკით დატვირთული საგნის იპოთეკარის საკუთრებაში გადასვლის შესაძლებლობა.

იმისათვის, რომ იპოთეკარმა იპოთეკის საგანი საკუთრებაში მიიღოს უნდა არსებობდეს რამდენიმე პირობა ერთობლივად:

ა) იპოთეკის ხელშეკრულებაში განსაზღვრული უნდა იყოს იპოთეკის საგნის იპოთეკარის საკუთრებაში გადაცემის შესაძლებლობა.

ბ) იპოთეკით დატვირთლი მოთხოვნის შეუსრულებლობის შემთხვევაში იპოთეკარი და იპოთეკის საგნის მესაკუთრემ ერთობლივი განცხადებით უნდა მიმართონ საჯარო რეესტრს, რომლითაც მოხდება იპოთეკის საგნის იპოთეკარის საკუთრებაში გადაცემა.

მაგ: “A” ასესხა “B”-ს ასი ათასი დოლარი, მისი მოთხოვნის უზრუნველსაყოფად იპოთეკით დაიტვირთა “B”-ს სამ ორთახიანი ბინა. იპოთეკის ხელშეკრულებაში მხარეებმა განსაზღვრეს პირობა, რომ “B”-ს მიერ ვალდებულების შეუსრულებლობისა ან არაჯეროვანი შესრულების შემთხვევაში მისი ბინა გადავიდოდა “A” საკუთრებაში.

“B”-მ ვერ გადაიხადა ვალი. “A” და “B” მივიდნენ საჯარო რეესტრში და ერთობლივი განცხადების საფუძველზე “A”-ს საკუთრებაში გადავიდა “B”-ს ბინა.

თუმცა პრაქტიკას თუ გადავავლებთ თვალს, ხშირ შემთხვევაში იპოთეკის საგნის მესაკუთრე ასე მარტივად არ თმობს ბინას და უარს აცხადებს რეესტრში ერთობლივი განცხადების წარდგენზე. ამ შემთხვევაში იპოთეკარი უფლებამოსილია სასამართლოს მიმართოს და მოითხოვოს ბინის მის საკუთრებაში გადაცემა.

სამოქალაქო კოდექსი ასევე ითვალისწინებს იმის შესაძლებლობას, რომ ნოტარიუსის მეშვეობით მოხდეს იპოთეკის საგნის იპოთეკარისათვის გადაცემის იძულებითი უზრუნველყოფა. ამისათვის საჭიროა:

ა) იპოთეკის ხელშეკრულებაში განსაზღვრული უნდა იყოს იპოთეკის საგნის იპოთეკარის საკუთრებაში გადაცემის შესაძლებლობა

ბ) იპოთეკის ხელშეკრულებაშივე უნდა იყოს განსაზღვრული იმის შესაძლებლობა, რომ თუ მოვალე არ შეასრულებს ვალდებულებას, ნოტარიუსი უფლებამოსილია გასცეს აღსრულების ფურცელი.

გ) იპოთეკის ხელშეკრულება უნდა იქნეს შედგენილი საჯარო ნოტარიული აქტით.

მაგ: ზემოთ მოყვანილი მაგალითი, რომ ავიღოთ თუ სამივე ეს პირობა დაცულია, მაშინ “A” უფლებამოსილი იქნება მივიდეს ნოტარიუსთან და მოითხოვოს სააღსრულებო ფურცლის გაცემა, სასამართლოს გარეშე და შემდეგ უკვე აღნიშნული საბუთით მოახდინოს თავის საკუთრებად “B”-ს ბინის რეგისტრაცია.

ძალიან მნიშვნელოვანია ამავდროულად ის გარემოება, რომ თუ იპოთეკის საგანი მოვალის ვალდებულებაზე უფრო მცირე ღირებულების არის, მაშინ ვალდებულება მაინც შესრულებულად ითვლება, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის დადგენილი მხარეების მიერ.

მაგ: “B”-ს ვალდებულება შესრულებულად ჩაითვლება თუ მისი ბინა ასი ათას დოლარზე ნაკლები ღირებულების არის (ვალის ოდენობაზე ნაკლები), თუ იპოთეკის ხელშეკრულებით რაიმე სხვაზე არ შეთანხმდნენ მხარეები.

[BLH]

იპოთეკის საგნის რეალიზაცია

თუ მოვალე არ დააკმაყოფილებს მოთხოვნას, რომლის უზრუნველყოფის საშუალებაც არის იპოთეკა, იპოთეკარი უფლებამოსილია, მოითხოვოს უძრავი ნივთის რეალიზაცია, თუ იპოთეკის ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

მაგ: “A”-მ ისესხა “B”-სგან 10.000 დოლარი და დატვირთა იპოთეკით მისი მიწის ნაკვეთი. “A”-მ დროულად არ დააბრუნო ფული, “B” უფლებამოსილია მოითხოვოს ვალის დაბრუნება და ამ მიზნით იპოთეკის საგნის რეალიზაცია.

მოთხოვნა, რომლის უზრუნველყოფის საშუალებაც არის იპოთეკა, დაკმაყოფილებულად ითვლება იმ შემთხვევაშიც, როდესაც იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის რეალიზაციიდან ამონაგები თანხა საკმარისი არ არის იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის დასაფარავად, თუ კანონით ან მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის დადგენილი.

მაგ: თუ რეალიზაციის შედეგად მიღებული თანხა 8.500 დოლარი იქნება, მაშინ “B”-ს მოთხოვნა დაკმაყოფილებულად ითვლება, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

იპოთეკის საგნის რეალიზცია შეიძლება მოხდეს ნებაყოფლობით (მხარეთა შეთანხმებით) ან იძულებით (აღსრულების ფურცლის საფუძველზე).

მხარეები შეიძლება შეთანხმდნენ აუქციონის ჩატარებაზე ან სხვა ფორმით იპოთეკის საგნის რეალიზაციაზე (მაგ: პირდაპირი მიყიდვა).

თუ ვერ ხდება ნებაყოფლობითი შეთანხმება რეალიზაციის თაობაზე, მაშინ სასამართლოსთვის მიმართვის გზით იპოთეკარის შეუძლია მოითხოვოს იპოთეკის საგნის რეალიზაცია, სასამართლოს მიერ მოთხოვნის დაკმაყოფილების შემთხვევაში გაიცემა სააღსრულებო ფურცელი, რომლის საფუძველზეც მოხდება იპოთეკის საგნის რეალიზაცია იძულებითი აუქციონზე.

მხარეები შეიძლება შეთანხმდნენ, რომ ნოტარიუსმა გასცეს სააღსრულებო ფურცელი, რის საფუძველზეც მოხდება იძულებითი აღსრულება. (ასეთი შეთანხმება საჭიროებს ნოტარიულად დამოწმებას).

ასეთი შეთანხმების შემთხვევაში, იპოთეკარი, სასამართლოსთვის მიმართვის გარეშე ცალმხრივი მიმართვის საფუძველზე ნოტარიუსისგან მიიღებს სააღსრულებო ფურცელს, რის საფუძველზეც მოხდება იპოთეკის საგნის რეალიზაცია იძულებითი აუცქიონის გზით.

მესაკუთრეს ან ნებისმიერ პირს მესაკუთრესთან შეთანხმებით ან/და მესამე პირს, რომლის უფლებაც შეიძლება შეილახოს აუქციონის შედეგად, უფლება აქვს, აუქციონის ჩატარებამდე მოთხოვნის დაკმაყოფილებით თავიდან აიცილოს აუქციონი.

აუქციონი წყდება, თუ აუქციონის ჩატარებამდე მოვალე ან მესამე პირი, რომელიც უფლებამოსილია, დააკმაყოფილოს კრედიტორი, გადაიხდის მის დასაკმაყოფილებლად და ყველა სხვა ხარჯის დასაფარავად საჭირო თანხას.

მაგ: თუ ერთი ბინის თანამესაკუთრეა ორი პირი, ხოლო ერთ-ერთი თანამესაკუთრის წილი ბინაში დატვირთულია იპოთეკით, რომლის რეალიზაციის საკითხი დგას, მეორე თანამესაკუთრე უფლებამოსილია კრედიტორი დააკმაყოფილოს, რის შედეგაც კრედიტორის მოთხოვნა და იპოთეკის უფლება უქმდება, ხოლო თუ აუქციონი უკვე დაწყებულია, იგი წყდება.

აღსანიშნავია, რომ კრედიტორი, მოვალე და მესაკუთრე უფლებამოსილი არიან თვითონაც მიიღონ მონაწილეობა აუქციონში.

საკუთრების გადასვლის შედეგად უქმდება ყველა იპოთეკა და სანივთო უფლება, რომლებითაც დატვირთული იყო უძრავი ნივთი და რომლებიც რეგისტრირებულია აღსრულების განმახორციელებელი კრედიტორის იპოთეკის შემდეგ. ადრე რეგისტრირებული უფლებები ნივთზე უცვლელი რჩება.

მაგ: თუ ბინა იპოთეკით დაიტვირთება სამჯერ და მეორედ რეგისტრირებული იპოთეკარის მოთხოვნით მოხდება ამ ბინის აუქციონზე რეალიზაცია, მაშინ მესამედ რეგისტრირებული იპოთეკა უქმდება, ხოლო პირველად რეგისტრირებული იპოთეკა გაყვება ბინას.

აუქციონზე გაყიდული უძრავი ნივთის ახალი მესაკუთრე იკავებს ძველი მესაკუთრის ადგილს და ხდება საკუთრების გადასვლის მომენტისათვის ამ ნივთთან დაკავშირებული სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილე.

მაგ: წინა მესაკუთრესა გაქირავებული ჰქონდა ბინა, აუქციონზე გაყიდული ბინის ახალი მესაკუთრე გახდება აღნიშნული ქირავნობის ხელშეკრულების მხარე, იგი ჩაანაცვლებს წინა მესაკუთრეს.

იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის რეალიზაციის შედეგად მიღებული შემოსავლიდან მოთხოვნები უნდა დაიფაროს შემდეგი რიგითობით: ხარჯები, კრედიტორის მოთხოვნა სრული ოდენობით. თუ ამონაგები თანხით სრულად არ იფარება ხარჯები, განსხვავების გადახდის ვალდებულება ეკისრება კრედიტორს.

[ივერიელი]

იპოთეკის გავრცელება ქონების შემადგენელ ნაწილზე

(სუსგ. N-ას-1081-1110-2011)

ფაქტობრივი გარემოებები: იპოთეკის ხელშეკრულების დადებისას საცხოვრებელი ბინის მთლიანი ფართის მხოლოდ ნაწილი იყო აღრიცხული საჯარო რეესტრში. მოგვიანებით დანარჩენი ნაწილიც საკუთრების უფლებით აღირიცხა მოპასუხის სახელზე. ბინა არის ერთიანი და მოქცეულია ერთ ჭერქვეშ. სადავოა, ვრცელდება თუ არა იპოთეკა ბინის მოგვიანებით აღრიცხულ ფართზეც.

თბილისის სააპელაციო სასამართლომ (N-2ბ/4715-10 05.05.11) თბილისის საქალაქო სასამართლოს (N-2/7958-2010 30.09.10) გადაწყვეტილებაზე შემოსული საჩივრის განხილვისას სადავო ფართი სამომავლო ქონებად მიიჩნია და სკ-ის 286-ე მუხლზე დაყრდნობით განმარტა, რომ იპოთეკით არ შეიძლება დაიტვირთოს სამომავლო ქონება. იპოთეკის მიზნებისთვის კი, ნებისმიერი ქონება სამომავლოა, რომელიც საჯარო რეესტრში ასახული არ არის. სასამართლოს აზრით, კანონმდებელი იპოთეკის იურიდიულ ძალას რეგისტრაციის მომენტს უკავშირებს. ამდენად, თუ ქონება რეგისტრაციაუნარიანი არ არის, აღნიშნული ნიშნავს, რომ იგი იპოთეკის თაობაზე დადებული გარიგების საგანი ვერ გახდება, ხოლო იპოთეკის ხელშეკრულებით განსაზღვრული პირობა, რომლის მიხედვით იპოთეკა ვრცელდება იპოთეკის საგანთან არსებით შემადგენელ ნაწილად შეერთებულ ნაწილზეც და სამომავლო მიშენება დაშენებაზეც, ეწინააღმდეგება იპოთეკის ლეგალურ დეფინიციას.

პალატის განმარტებით, იპოთეკით დასატვირთად ნივთი აუცილებელია მკაფიოდ იყოს განსაზღვრული და შეუძლებელია იპოთეკის გამოყენება სამომავლო ქონებასთან მიმართებით.

საკასაციო სასამართლოს განმარტება: იპოთეკის ხელშეკრულების მარეგულირებელი სამართლებრივი ნორმები, არ შეიცავენ აკრძალვას მომავალი ქონების უზრუნველყოფის სახით გამოყენების თაობაზე. თუმცა, განსახილველ შემთხვევაში, სადავო ბინა წარმოადგენს არა მომავალ ქონებას, არამედ უძრავი ნივთის ნაწილს, რომელიც მატერიალურად არსებობს გარიგების დადების დროს დაუკანონებელი სახით, რომელიც დავის პერიოდისათვის აღრიცხულია იპოთეკით დატვირთული ქონების შემადგენელ ნაწილად, შესაბამისად, მასზე ვრცელდება ამ ნივთზე არსებული იპოთეკა.

კერძო სამართლის სუბიექტებს შეუძლიათ, კანონის ფარგლებში თავისუფლად დადონ ხელშეკრულება და განსაზღვრონ ამ ხელშეკრულების შინაარსი. აღნიშნული ნორმიდან გამომდინარე, მხარეებს უფლება აქვთ, ხელშეკრულებაში გაითვალისწინონ მათთვის სასურველი დებულებები, მხოლოდ იგი უნდა გამომდინარეობდეს კანონიდან, არ უნდა ეწინააღმდეგებოდეს მას. პალატა მიიჩნევს, რომ იპოთეკის ხელშეკრულების არც ერთი პუნქტი არ შეიძლება მივიჩნიოთ კანონსაწინააღმდეგოდ ან გავაბათილოთ იგი. ასეთ პირობებში შეუძლებელია ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ დებულებათა უგულებელყოფა. განსახილველი დავის სწორად გადასაწყვეტად ასევე დიდი მნიშვნელობა ენიჭება იმის შეფასებას, თუ რა იგულისხმებოდა უძრავ ქონებაში იპოთეკით დატვირთვის დროს. დადგენილი გარემოებებიდან, იმის შესახებ, რომ სადავო ფართი რეალურად არსებობდა და რაც ცნობილი იყო ასევე იპოთეკარისთვისაც, ირკვევა მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულების ერთ ერთი პუნქტიდან, რომელიც ჩამოყალიბებულია შემდეგნაირად: იპოთეკით დაიტვირთა მესაკუთრის კუთვნილი მთელი უძრავი ქონება.

[BLH]

იპოთეკის რეგისტრაცია

იპოთეკის უფლება იურიდიულ ძალას იძენს საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან. (იპოთეკის რეგისტრაცია).

იპოთეკის ხელშეკრულებაში აღინიშნება უძრავი ნივთის მესაკუთრე, იპოთეკარი, სავარაუდო მოვალე მესამე პირი. მხარეთა შეთანხმებით გარიგებაში შესაძლებელია აღინიშნოს აგრეთვე უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ოდენობა, სარგებელი, შესრულების ვადა და სხვა პირობები.

იპოთეკის ხელშეკრულების ფორმა

იპოთეკის ხელშეკრულება ნამდვილია, როდესაც იგი დადებულია წერილობითი ფორმით, ხოლო მხარეების ხელმოწერები დადასტურებულია ნოტარიულად ან რეესტრის თანამშრომლის მიერ იპოთეკის უფლების რეგისტრაციისას საჯარო რეესტრში.

განსაკუთრებული მოთხოვნებია განსაზღვრული სესხის ხელშეკრულების უზრუნველსაყოფად დადებული იპოთეკის შემთხვევაში. ასეთ შემთხვევაში იპოთეკის ხელშეკრულება უნდა დამოწმდეს სანოტარო წესით. იპოთეკის ხელშეკრულების დამოწმებისას ნოტარიუსი ვალდებულია განუმარტოს ხელშეკრულების მხარეებს ის სამართლებრივი შედეგები, რომლებიც მოჰყვება მათ მიერ სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულებებით გათვალისწინებული ვალდებულებების დარღვევას.

ასეთ შემთხვევაში, იპოთეკის საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მიზნით ნოტარიუსი უზრუნველყოფს საქართველოს კანონმდებლობით გათვალისწინებული პროცედურების განხორციელებას.

თუმცა ამ წესიდანაც არსებობს გამონაკლისი, კერძოდ ეს მოთხოვნები არ ვრცელდება კომერციული ბანკების, მიკროსაფინანსო ორგანიზაციების, არასაბანკო სადეპოზიტო დაწესებულებების − საკრედიტო კავშირების და კვალიფიციური საკრედიტო ინსტიტუტების მოთხოვნების უზრუნველსაყოფად დადებულ იპოთეკის ხელშეკრულებებზე. ასეთი პირების მიერ დადებული იპოთეკის ხელშეკრულების არაა სავალდებულო დამოწმდეს ნოტარიულად.

[BLH]

კეთილსინდისერი იპოთეკარი

ამ პოსტში საუბარი იქნება კეთილსინდისიერი იპოთეკარის ინტერესებზე, როდესაც მიუხედავად რეესტრის ჩანაწერისა, იპოთეკის საგნის მესაკუთრე აღმოჩნდება არაუფლებამოსილი.

მაგ: ერთ-ერთ საქმეზე (იხ.სუსგ№ას-259-246-2015) დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების მიხედვით, 2012 წლის 16 ნოემბერს “A”-სა და „B”-ს შორის დაიდო ქ. ბათუმში მდებარე ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულება.

ნასყიდობის საგანი აღირიცხა „B” (მყიდველის) საკუთრებად, თუმცა დარჩა „A”-ს (გამყიდველის) მფლობელობაში;

2013 წლის 19 ნოემბერს „B”-სა და “C”-ს შორის დაიდო სესხის ხელშეკრულება, რომელიც უზრუნველყოფილ იქნა ზემოთ აღნიშნულ ბინაზე იპოთეკით. („C”-მ შეიძინა იპოთეკის უფლება).

2014 წლის 20 მაისს, სასამართლომ დააკმაყოფილა „A”-ს სარჩელი და ბათილად სცნო 2012 წლის 16 ნოემბრის ნასყიდობის ხელშეკრულება.

„A”-მ ასევე მოითხოვა „B” და „C”_ს შორის დადებული იპოთეკის ხელშეკრულების ბათილობა, თუმცა სასამართლომ აღნიშნული მოთხოვნა არ დააკმაყოფილა.

სასამართლოს გადაწყვეტილება არის მართებული, შემდეგი დასაბუთებიდან გამომდინარე:

მართალია „B” არ იყო უფლებამოსილი, სხვის ქონებაზე დაედო გარიგება, თუმცა მხოლოდ ეს გარემოება სარჩელის დაკმაყოფილების საფუძველი ვერ გახდება. ამ თვალსაზრისით, არსებობს უზენაესი სასამართლოს ერთგვაროვან სასამართლო პრაქტიკა, რომლის თანახმადაც:

„საჯარო რეესტრის უმთავრესი დანიშნულებაა სწორად ასახოს რეგისტრაციას დაქვემდებარებული ყოველგვარი უფლება, მათ შორის საკუთრების უფლება და მათი მდგომარეობა. საჯაროობის პრინციპი კი გულისხმობს იმას, რომ რეგისტრაციის მომენტიდან იძენს ამგვარი უფლება იურიდიულ ძალას მესამე პირებისათვის. კანონმდებლობა უშვებს საჯარო რეესტრის სისწორის პრეზუმფციას, რაც ნიშნავს იმას, რომ მესამე პირებისათვის რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. ამდენად საჯარო რეესტრი ერთის მხრივ სამოქალაქო ბრუნვის გარანტის ფუნქციას ასრულებს, ხოლო მეორეს მხრივ იგი სრულ კონსესუსშია სამოქალაქო ბრუნვაში დამკვიდრებულ ნდობისა და კეთილსინდისიერების პრინციპთან. კონფლიქტი წარმოიშობა მაშინ, როდესაც რეესტრში რეგისტრირებული უფლება არ შეესაბამება ამ უფლების ნამდვილ შინაარსს, ხოლო მესამე პირისათვის ეს ფაქტი უცნობია…

ვის უნდა მიენიჭოს უპირატესობა მესაკუთრეს თუ შემძენს და რა შემთხვევაში თითოეულს. ანუ იცავს თუ არა მსგავს სიტუაციაში შემძენს რომელიმე ნორმა, რაც დააბრკოლებდა სარჩელის დაკმაყოფილებას. მესამე პირთა დაცვის გარანტიები მოცემულია სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლში, რომლის თანახმადაც, შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე. მოცემული ნორმა კიდევ ერთხელ უსვამს ხაზს საჯარო რეესტრის უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციას, როგორც მესამე პირთა დაცვის საშუალებას, ამასთან, უშვებს საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ უფლებაში ხარვეზის შესაძლებლობას, თუმცა, მიუხედავად ამისა, იცავს ისეთ შემძენს, რომელიც ამ ფაქტის მიმართ კეთილსინდისიერია.

შემძენის ინტერესების დაცვის გარანტიებს შეიცავს ასევე სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლი, რომლის მე-2 ნაწილის მიხედვით, იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისაგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებლის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი, ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა.

აღნიშნული კონფლიქტი კანონმდებელმა სამოქალაქო კოდექსის 185-ე და 312-ე მუხლების მიხედვით, შემძენის სასარგებლოდ გადაწყვიტა, რაც ნიშნავს იმას, რომ მესაკუთრეს აქვს უფლება შესაბამისი საზღაური მოითხოვოს არამართლზომიერი გამსხვისებლის მიმართ, ხოლო კეთილსინდისიერ შემძენს უნარჩუნდება საკუთრების უფლება“;

„სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილი კლასიკური გაგებით, შეეხება რეესტრის ჩანაწერის იმგვარ უზუსტობას, როდესაც შემძენი წინდახედულობის გონივრულ ფარგლებში გამსხვისებლის უფლებას ნამდვილად მიიჩნევს, თუმცა, საკასაციო პალატის მოსაზრებით, ეს ნორმა ასევე არეგულირებს იმგვარ ურთიერთობებს, რომლებიც შეეხება ქონებაზე რეგისტრირებულ ვალდებულებებსაც, ანუ ამ ნორმათა ანალიზით, შეიძლება დავასკვნათ, რომ როდესაც საქმე ეხება უძრავი ქონების უფლებრივ მდგომარეობას, შემძენს, თავის უფლების დასამტკიცებლად, შეუძლია დაეყრდნოს  რეესტრში რეგისტრირებული ფაქტების სისწორის ვარაუდს, თუნდაც სინამდვილეში არასწორი იყოს რეესტრის მონაცემები, ამ მდგომარეობას არა არსებითად აქცევს შემძენის კეთილსინდისიერი დამოკიდებულება, რაც საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უსწორობის არცოდნაში გამოიხატება.

ერთადერთი, რაც რეესტრის უტყუარობის ფიქციას არღვევს, სწორედ შემძენის არაკეთილსინდისიერებაა. დასახელებული ნორმები შეიცავს არაკეთილსინდისიერების იურიდიული შედეგის განმსაზღვრელ ელემენტებს და ნორმით გათვალისწინებულ პრეზუმფციაზე – რეესტრის ჩანაწერის სისწორეზე დაყრდნობისას უნდა შემოწმდეს არა მარტო საჯარო რეესტრის მონაცემები, ასევე უტყუარად უნდა ირკვეოდეს, რომ შემძენმა ნივთის შეძენამდე არ იცოდა და არც შეიძლება სცოდნოდა საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უზუსტობის თაობაზე“ (იხ. სუსგ–ებები №ას-189-182-2013, 16 იანვარი, 2014 წელი; №ას-394-373-2013, 20 მაისი, 2014 წელი)

ამდენად, უძრავი ნივთის განკარგვა არაუფლებამოსილი პირის მიერ, რომელიც რეესტრში არის რეგისტრირებული, როგორც მესაკუთრე არის ნამდვილი და იპოთეკის უფლების შემძენის ინტერესები არის დაცული, რეესტრის სისწორის პრეზუმფციით. ასეთი ხელშეკრულება შეიძლება გაბათილდეს მხოლოდ შემძენის არაკეთილსინდისიერების დადასტურების შემთხვევაში, აღნიშნულის მტკიცების ტვირთი აკისრია მოსარჩელეს, რომელიც ითხოვს იპოთეკის ხელშეკრულების ბათილობას.

[Author]

Posts