თანაზიარი უფლებები/ თანასაკუთრება

[BLH]

ამ თემაში განვიხილავთ თანაზიარ უფლებებთან დაკავშირებულ საკითხებს, მათ შორის თანასაკუთრებასთან დაკავშირებულ საკითხებს, როგორიცაა თანასაკუთრების სახეები, თანასაკუთრების გაუქმება და ა.შ.

[BLH]

საზიარო უფლების ცნება

საზიაროა უფლება, რომელიც ერთდროულად და ერთობლივად რამდენიმე პირს ეკუთვნის.

მაგ: ორმა პირმა მემკვიდრეობით მიიღო ერთი ბინა. ისინი იქნებიან ამ ბინის თანამესაკუთრეები, ან ვთქვათ ორმა პირმა იქირავე ერთი ბინა, ისინი იქნებიან ამ ბინის თანამფლობელები.

საზიარო უფლებების მიმართ გამოიყენება საზიარო უფლებების შესახებ თავი. ამავდროულად კანონით შესაძლოა იქნეს გათვალისწინებული უფრო სპეციალური წესები.

მაგ: ბინად მესაკუთრეების შესახებ კანონი, მეუღლეთა თანაზიარი ქონება, მემკვიდრეების თანაზიარი ქონება და ა.შ.

მეუღლეთა თანასაკუთრება: მეუღლეთა მიერ ქორწინების განმავლობაში შეძენილი ქონება წარმოადგენს მათ საერთო ქონებას (თანასაკუთრებას), თუ მათ შორის საქორწინო ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის დადგენილი. (სსკ 1158.1 მუხლი)

მემკვიდრეთა თანასაკუთრება: თუ მემკვიდრე რამდენიმეა, მათ შორის სამკვიდროს გაყოფამდე იგი ერთიანი ქონების სახით ეკუთვნის ყველა თანამემკვიდრეს (სსკ 1334.1 მუხლი)

საერთო საკუთრებას მრავლაბინიან სახლებში: ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების შემადგენელი მიწის ნაკვეთი, სახლის ნაწილი და ის შენობა-ნაგებობები,  დანადგარები, საინჟინრო ქსელები, მოწყობილობები, რომლებიც არ არის ინდივიდუალური საკუთრება, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებას (საერთო საკუთრებას) წარმოადგენს (“ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ” კანონის მე-5 მუხლის I ნაწილი).

 

 

[BLH]

სპეციალური ურთიერთობის მარეგულირებელი ნორმები

თუ მხარეთა შორის არსებობს ზემოთ ჩამოთვლილ სპეციალურ ურთიერთობათაგან ერთ-ერთი, გამოირიცხება საზიარო უფლებათა მარეგულირებელი ნორმების გამოყენება.

განსხვავება ზოგად და სპეციალურ რეგულირებას შორის განსაკუთრებით თვალშისაცემია თანასაკუთრების საგნის გაყოფისას, კერძოდ:

ა) მეუღლეთა თანასაკუთრება: წილთა თანაბრობის პრინციპიდან სასამართლომ შეიძლება გადაუხვიოს არასრულწლოვანი შვილის სასარგებლოდ, ერთ-ერთი მეუღლე სარგებლობს პროფესიული საქმიანობისათვის გამიზნული ნივთების უპირატესი მიკუთვნების უფლებით და სხვა.

სასამართლო ურთიერთობას აქცევს საზიარო უფლებების ზოგადი რეგულირების ქვეშ, თუ:

ფაქტობრივ საქორწინო ურთიერთობებში მყოფ პირებს შორის არ არსებობდა რეგისტრირებული ქორწინება, ან ქორწინება ბათილად იქნა ცნობილი, მეუღლეებმა ქონება შეიძინეს დაქორწინებამდე (იხ. უზენაესი სასამართლოს განჩინება N-ას-369-688-09), ასევე თუ გავიდა მეუღლეთა თანასაკუთრების გაყოფის მოთხოვნის ხანდაზმულობის 3 წლიანი ვადა.

ბ) მემკვიდრეთა თანასაკუთრება: არ მოქმედებს წილთა თანაბრობის პრეზუმფცია. მემკვიდრეთა წილი სამკვიდრო ქონებაში განისაზღვრება ანდერძით ან კანონით.

გ) საერთო საკუთრება მრავლაბინიან სახლებში: დაუშვებელია ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის საერთო საკუთრების გაუქმება ამხანაგობის ლიკვიდაციამდე, ხოლო მიწის ნაკვეთის გაყოფა ლიკვიდაციის შემდგომაც. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ლიკვიდაციის შემდეგ დარჩენილი მიწის ნაკვეთი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრებს შორის არ ნაწილდება. იგი ჩაითვლება მათ თანაზიარ საკუთრებად. მიწის ნაკვეთის გასხვისების ან უფლებრივად დატვირთვის შემთხვევაში მიღებული თანხა (ქონება) განაწილდება მესაკუთრეებს შორის ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის ლიკვიდაციამდე მათი წილის შესაბამისად.

[Crassus]

წილთა თანაბრობის პრინციპი

თუ სპეციალურად სხვა რამ არ არის დადგენილი, თითოეულ მოწილეს ეკუთვნის თანაბარი წილი (სსკ 954-ე მუხლი).

საკასაციო სასამართლომ არ გაიზიარა სააპელაციო სასამართლოს მოსაზრება იმის თაობაზე, რომ მხარეებს, რომლებიც არიან სახლმფლობელობის თანამესაკუთრეები 1/2 წილის უფლებით, ეკუთვნით თანაბარი წილი მიწის ნაკვეთზეც.

სააპელაციო სასამართლომ 954-ე მუხლი განმარტა იმგვარად, რომ მხარეეებს თანაბარი წილი მიაკუთვნა მიწის ნაკვეთზე, ვინაიდან დაუშვებლად მიიჩნია მიწაზე და მის არსებით შემადგენელ ნაწილზე განსხვავებული ოდენობის წილობრივი თანასაკუთრების არსებობა.

საკასაციო სასამართლომ არ გაიზიარა სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობა და მიუთითა, რომ მითითებული ნორმის სრულ შინაარს უკავშირდება განსხვავებული სამართლებრივი შედეგები. კერძოდ, მხარეთა წილი მიიჩნევა თანაბრად, თუ არ დგინდება სპეციალური შეთანხმება მხარეებს შორის.

სასამართლომ ყურადღება გაამახვილა იმ გარემოებაზე, რომ სამოქალაქო კოდექსმა ფიზიკურ პირთა კანონიერ სარგებლობაში არსებული მიწის ნაკვეთები, რომლებზეც ინდივიდუალური სახლებია განლაგებული გამოაცხადა ამ პირთა საკუთრებად და მათზე გავრცელდა უძრავი ნივთებისათვის გათვალისწინებული წესები. აღნიშნულიდან გამომდინარე, პირთა ერთობლივ კანონიერ სარგებლობაში არსებული საკარმიდამო მიწის ნაკვეთები გამოცხადდა მათ თანასაკუთრებად.

პრაქტიკაში უმეტესად ადგილი აქვს ისეთ შემთხვევებს, როდესაც სახლის თანამესაკუთრეებმა სარგებლობაში არსებული მიწები შეთანხმების საფუძველზე ღობით გამიჯნეს ან სხვა სახის მყარი ნაგებობით ან ისინი წლების განმავლობაში სარგებლობდნენ შეთანხმებული მიწის ნაკვეთის ნაწილით. ასეთ შემთხვევაში მათ საკუთრების უფლება წარმოეშვათ მიწის ნაკვეთის მხოლოდ იმ ნაწილზე, რომელიც მათ უშუალო სარგებლობაში იყო ამ კოდექსის ამოქმედებამდე და არა მთელს მიწის ნაკვეთზე, რომელიც მიმაგრებული იყო მათ საერთო საკუთრებაში არსებულ საცხოვრებელ სახლზე. ასეთ შემთხვევაში აღნიშნული მიწა გახდა არა თანასაკუთრების, არამედ ამ პირთა დამოუკიდებელი საკუთრების საგანი. ასეთი უფლება გავრცელდა მხოლოდ იმ მიწის ნაკვეთზე, რომლითაც სარგებლობენ ეს პირები. ხოლო მიწა, რომელზეც აღმართულია მათი საცხოვრებელი სახლი, სახლთან ერთად წარმოადგენს მათ მესაკუთრეთა თანასაკუთრებას შესაბამისი წილების მიხედვით.  (სუს განჩინება, N ას–596-823-08).

[BLH]

სპეციალური შეთანხმება წილთა შესახებ

 (სუს განჩინება, N-ას-179-506-09)

მხარეთა წილის განსაზღვრისას სასამართლომ ყურადღება გაამახვილა მხარეთა შორის არსებულ შეთანხმებაზე. სასამართლომ მიუთითა, რომ განსახილველი ნორმის თანახმად, წილების თანაბრობის პრინციპი არ არსებობს მაშინ, თუ დადგენილია წილის კუთვნილების სპეციალური წესი, რაც შეიძლება განსაზღვრული იყოს კანონით ან მხარეთა (ან მათი წინამორბედი მესაკუთრეების) შორის დადებული ხელშეკრულებით.

კონკრეტულ შემთხვევაში სააპელაციო სასამართლო უთითებს იმ გარემოებაზე, რომ ჯერ კიდევ 1990 წლისათვის, მოსარჩელის წინამორბედ მესაკუთრესა და მოპასუხეს შორის განსაზღვრული იყო საზიარო საგნის მართვისა და სარგებლობის წესი, ათეული წლების მანძილზე დაიყო საზიარო ქონება და ნაკვეთებს შორის გავლებული იყო მყარი სასაზღვრო ბეტონის მიჯნა, რაზედაც აღმართულია მავთულბადის ღობე ჯერ კიდევ წინამორბედი მესაკუთრეების მიერ. საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ აღნიშნული გარემოება მიუთითებს საზიარო უფლების მესაკუთრეთა მიერ სპეციალური შეთანხმების არსებობაზე.

[BLH]

საზიარო საგნის განკარგვის წესი

 

“თითოეულ მოწილეს შეუძლია განკარგოს თავისი წილი, ხოლო საზიარო საგნის განკარგვა ხდება მხოლოდ ერთობლივად. შეთანხმებით შეიძლება განისაზღვროს, რომ წილის გაყიდვის შემთხვევაში დანარჩენ მოწილეებს აქვთ უპირატესი შესყიდვის უფლება.”

 

მაგ: ბინის თანამესაკუთრეები არიან „ა“ და „ბ“. თითოეულის წილი თანასაკუთრებაში განსაზღვრულია, როგორც ½ ნაწილი. ორივე თანამესაკუთრე უფლებამოსილია გაყიდოს თავისი წილი ბინაში, თუმცა ისინი ვერ გაყიდიან მთლიან ბინას, თუ არ არსებობს ურთიერთშეთანხმება.

 

რაც შეეხება უპირატესი შესყიდვის უფლებას, ამასთან დაკავშირებით საინტერესოა უზენაესი სასამართლოს გადაწყვეტილება საქმეზე N- ას-700-920-08:

 

სასამართლომ არ დააკმაყოფილა თანაზიარი მესაკუთრის მოთხოვნა მეორე თანამოზიარის მიერ უპირატესი შესყიდვის უფლების დარღვევით დადებული ნასყიდობის ბათილად ცნობის შესახებ. მოქმედი სამოქალაქო კანონმდებლობა, უპირატესი შესყიდვის უფლების დარღვევის გამო, გარიგების ბათილად ცნობის შესაძლებლობას არ ითვალისწინებს. სამოქალაქო კოდექსის 173-ე მუხლის მეოთხე ნაწილი და 959-ე მუხლი ადგენს რა მხარეთა შეთანხმებას საერთო საკუთრების წილის უპირატესი შესყიდვის უფლების განსაზღვრის შესაძლებლობის თაობაზე, მითითებული ნორმების მოთხოვნა არ არის იმპერატიული და არ ავალდებულებს მხარეებს საერთო საკუთრების წილის უპირატესი შესყიდვის უფლებაზე შეთანხმებას.

[ივერიელი]

(№ას-496-472-2013)   ბევრ საკითხს ეხება ეს გადაწყვეტილება, მათ შორის ყველაზე მნიშვნელოვანია თანასაკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების განაწილება, მაშინ, როცა არ არსებობს სპეციალური მითითება წილის შესახებ.

 

უზენაესი სასამართლოს განმარტებით, თუ მიწის ნაკვეთის წილი არ არის განსაზღვრული, მაშინ იგი უნდა განაწილდეს თანაბრად, მიუხედავად იმისა თუ ფაქტობრივად რამდენს ფლობს თითოეული თანამესაკუთრე. ასევე მიუხდავად იმისა, თუ რამდენია თითოეული თანამესაკუთრის კუთვნილი შენობის ფართი…

 

 

[Crassus]

საინტერესო თემას ეხება ეგ გადაწყვეტილება, ზოგადად ბევრია ისეთი შემთხვევა, როცა ვთქვათ ერთი მიწა თანასაკუთრების უფლებით ეკუთვნის ორ პირს, სადაც დგას ერთი შენობა, რომელიც სხვადასხვა ფართობით ეკუთვნის ამავე ორ პირს.

 

ანუ რეესტრშია ასე წერია:

მიწაზე- თანასაკუთრება;

შენობაზე- 100 კვ.მ ერთ პირს, ხოლო 150 კვ.მ მეორე პირს..

 

ასეთ შემთხვევაში, გამოდის, რომ მიწის ფართი და შენობის ფართი სხვადასხვა პროპორციით ეკუთვნით მხარეებს?

 

[Edika]

არ ეკუთვნით სხვადასხვა პროპორციით რატო ეკუთვნით? თანაბრად ეკუთვნით.

[ივერიელი]

ვეთანხმები ედიკას.. მაგაზე გვქონდა მე და ედიკას ბევრი საუბარი და ამ შემთხვევაში შენობის ფართის კუთვნილების პროპორცია და მიწაზე წილი შეიძლება არაპროპორციული იყოს, განსხვავებით ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შემთხვევაში, სადაც პროპორციულობის პრინციპია კანონით დადგენილი.

[Author]

Posts