#29008
BLH
Keymaster

უძრავ ნივთთან დაკავშირებული ნარდობის ხელშეკრულების ფორმა

(სუსგ № ას-215-520-04)

სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია ფაქტობრივი გარემოებები იმის შესახებ, რომ შპს საინვესტიციო სამშენებლო კომპანია „კ-სსა“ და თ. ც-ეს შორის 1998წ. 12 ივნისს გაფორმებული ხელშეკრულების თანახმად, კომპანიამ აიღო ვალდებულება, გამოეყო და პირად საკუთრებაში გადაეცა სახელმწიფო სამედიცინო აკადემიის ტერიტორიაზე მშენებარე ინდივიდუალური მრავალბინიანი სამსადარბაზოიანი საცხოვრებელი სახლის მე-2 სადარბაზოში, მე-2 სართულზე ხუთოთახიანი ბინა № 18, რის საფასურად თ.ც-ეს კომპანიისათვის უნდა გადაეხადა 74400 აშშ დოლარი.

2000წ. 10 თებერვალს შპს საინვესტიციო სამშენებლო კომპანია „კ-სმა“ ანალოგიური ხელშეკრულება გააფორმა ი.დ-თან იმ განსხვავებით, რომ ბინის ნომრად მითითებული იყო 3/2, ხოლო ღირებულებად 84000 აშშ დოლარი.

სასამართლო პროცესზე მოდავე მხარეებმა დააზუსტეს სადავო ბინის ნომერი და მიუთითეს, რომ მისი მისამართია … ქ.თბილისში.

სააპელაციო სასამართლომ მოსარჩელეთა მოთხოვნა ამ ბინის საკუთრებაში გადაცემის თაობაზე უსაფუძვლოდ მიიჩნია, ვინაიდან დავა შეეხებოდა სახელშეკრულებო ურთიერთობას უძრავ ნივთთან დაკავშირებით, მაგრამ ხელშეკრულება არ იყო დამოწმებული ნოტარიულად, ანუ არ იყო დაცული ფორმა ხელშეკრულების დადების შესახებ, ამიტომ იგი ბათილი იყო და არ წარმოშობდა ბინის გადაცემის ვალდებულებას.

სკ-ის 149-ე მუხლის თანახმად, უძრავ ნივთებს მიეკუთვნება მიწის ნაკვეთი მასში არსებული წიაღისეულით, მიწაზე აღმოცენებული მცენარეები, ასევე შენობა-ნაგებობანი, რომლებიც მყარად დგას მიწაზე. ამავე კოდექსის 150-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, მიწის ნაკვეთის არსებით შემადგენელ ნაწილს განეკუთვნება შენობა-ნაგებობანი და ნივთები, რომლებიც მყარადაა დაკავშირებული მიწასთან და არ არის გამიზნული დროებით სარგებლობისათვის, რაც ხელშეკრულებითაც შეიძლება განისაზღვროს. სკ-ის 193-ე მუხლის შესაბამისად, თუ მოძრავი ნივთი ისეა მიწის ნაკვეთთან დაკავშირებული, რომ იგი ამ ნაკვეთის არსებითი შემადგენელი ნაწილი გახდა, მაშინ მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე, 150-ე მუხლის მე- ორე ნაწილის მიხედვით, იმავდროულად ხდება ნივთის მესაკუთრეც.

ზემოთ აღნიშნული ნორმების ანალიზიდან გამომდინარე, ცხადია, რომ შენობა-ნაგებობებზე საკუთრების უფლების წარმოშობა დაკავშირებულია მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლებასთან, ვინაიდან ამ უკანასკნელზე საკუთრების სამართლებრივი რეჟიმი განსაზღვრავს არსებით შემადგენელ ნაწილზე საკუთრების უფლებას.

აქედან გამომდინარე, თუკი მიწის მესაკუთრე ამხანაგობაა ან სხვა პირია, შპს საამშენებლო კომპანია „კ-სი“ მიწის ნაკვეთის არსებითი შემადგენელი ნაწილის აგებით ვერ გახდება ვერც მიწის ნაკვეთის და ვერც ამ ნაწილის მესაკუთრე. მას ნარდობის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, უფლება ექნება, შეასრულოს სამუშაო და შექმნას ნარდობის საგანი, საცხოვრებელი ბინა. ნარდობის ხელშეკრულება ვერ გახდება ნარდობის საგანზე მენარდის საკუთრების უფლების წარმოშობის საფუძველი. თუკი დადგინდება, რომ მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე შპს საამშენებლო კომპანია „კ-სია“, მაშინ შეიძლება ადგილი ჰქონდეს უძრავი ქონების ნასყიდობას და გამოიყენება შესაბამისი წესები.

აღსანიშნავია ის გარემოება, რომ სკ-ის 623-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, მხარეთა შორის ნარდობის სახელშეკრულებო ურთიერთობისას გამოიყენება ნასყიდობის წესები, თუ დამზადებულია გვაროვნული ნივთი, მაგრამ მოცემულ შემთხვევაში დავის საგანი — ბინა გვაროვნულ ნივთს არ წარმოადგენს, ამიტომ საცხოვრებელი სახლის აშენების ნარდობის ხელშეკრულება ყოველთვის არ საჭიროებს სანოტარო ფორმის დაცვას.