Reply To: სანივთო სამართალი

[BLH]

საჯარო რეესტრის დანიშნულება და უძრავი ნივთის კეთილსინდისიერი შემძენი

 

(წყარო: უზენაესი სასამართლოს გადაწყვეტილებები №ას-189-182-2013 , №ას-764-718-2012)

 

საჯარო რეესტრის უმთავრესი დანიშნულებაა სწორად ასახოს რეგისტრაციას დაქვემდებარებული ყოველგვარი უფლება, მათ შორის საკუთრების უფლება და მათი მდგომარეობა. საჯაროობის პრინციპი კი გულისმობს იმას, რომ რეგისტრაციის მომენტიდან იძენს ამგვარი უფლება იურიდიულ ძალას მესამე პირებისათვის. კანონმდებლობა უშვებს საჯარო რეესტრის სისწორის პრეზუმფციას, რაც ნიშნავს იმას, რომ მესამე პირებისათვის რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. ამდენად საჯარო რეესტრი ერთის მხრივ სამოქალაქო ბრუნვის გარანტის ფუნქციას ასრულებს, ხოლო მეორეს მხრივ იგი სრულ კონსესუსშია სამოქალაქო ბრუნვაში დამკვიდრებულ ნდობისა და კეთილსინდისიერების პრინციპთან.

 

სკ-ს 312-ე მუხლი უსვამს ხაზს საჯარო რეესტრის უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციას, როგორც მესამე პირთა დაცვის საშუალებას, ამასთან, უშვებს საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ უფლებაში ხარვეზის შესაძლებლობას, თუმცა, მიუხედავად ამისა, იცავს ისეთ შემძენს, რომელიც ამ ფაქტის მიმართ კეთილსინდისიერია.

 

მყიდველის კეთილსინდისიერების საკითხს მხოლოდ მაშინ შეიძლება ჰქონდეს არსებითი მნიშვნელობა დავის გადაწყვეტისათვის,  თუ თავად გარიგება, რომელიც სადავოა არის ბათილი, მაგრამ შემძენი კეთილსინდისიერია.

 

აღნიშნული კონფლიქტი კანონმდებელმა სამოქალაქო კოდექსის 185-ე და 312-ე მუხლების მიხედვით, შემძენის სასარგებლოდ გადაწყვიტა, რაც ნიშნავს იმას, რომ მესაკუთრეს აქვს უფლება შესაბამისი საზღაური მოითხოვოს არამართლზომიერი გამსხვისებლის მიმართ, ხოლო კეთილსინდისიერ შემძენს უნარჩუნდება საკუთრების უფლება.

 

რა თქმა უნდა საჯარო რეესტრის სამსახურს, როგორც ადმინისტრაციულ ორგანოს ევალება დაარეგისტრიროს ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე ნამდვილი, კანონიერ საფუძველზე წარმოშობილი უფლებები, თუმცა, რეესტრის სამსახურის მიერ განხორციელებული ადმინისტრაციული წარმოება არ გამორიცხავს შეცდომის დაშვების ალბათობას. შესაბამისად, თუ გავიზიარებდით იმ მსჯელობას, რომლის თანახმადაც, რეესტრის სისწორის პრეზუმფცია არსებობს მხოლოდ საჯარო რეესტრში დარეგისტრირებული ნამდვილი უფლების მიმართ, დიდ საფრთხეს შევუქმნიდით სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას, ვინაიდან შემძენს დავაკისრებდით რეესტრის მონაცემების ნამდვილობის შემოწმების ტვირთს, რაც მისთვის შეუძლებელი იქნებოდა.

 

ამდენად რეესტრის სისწორისა და სისრულის პრეზუმფციის მიხედვით, რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. იმ პირის სასარგებლოდ,  რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისაგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებლის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად,  გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი  ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა.

 

ანუ რეესტრის სისწორის პრეზუმფცია არ მოქმედებს, როცა:

 

 1. რაც შეეხება საჯარო რეესტრის უსწორობის ცოდნას, პალატა განმარტავს, რომ უფლების შემძენს ტვირთად აწევს არა ყოველგვარი უზუსტო მონაცემის ცოდნა, არამედ მხოლოდ ისეთის, რაც ეჭვის ქვეშ აყენებს უფლების შეძენის ნამდვილობას. სხვაგვარად რომ ვთქვათ, ჩანაწერის უზუსტობის ცოდნა ნიშნავს იმ გარემოებათა ცოდნას, რის გამოც ჩანაწერია უზუსტო.

 

საკასაციო პალატის მოსაზრებით, შემძენს არ უნდა მოეთხოვოს იმაზე მეტის ცოდნა, რაც გონივრულ შესაძლებლობებს სცილდება. აქედან გამომდინარე, იმ ფაქტზე აპელირება, რომ გარიგება საჯარო რეესტრში წარდგენილ იქნა ათი თვის შემდეგ, ხოლო ბინა მეორე დღეს დაიტვირთა იპოთეკით, არ არის ისეთი გარემოებანი, რომელთა არსებობაც შეარყევდა რეესტრის უტყუარობის პრეზუმფციას

 

2. ჩანაწერის წინააღმდეგ შეტანილი საჩივარი მხოლოდ მაშინ შეიძლება გახდეს არაკეთილსინდისიერების საფუძველი, როცა შემძენმა იცოდა ან უნდა სცოდნოდა ქონებასთან დაკავშირებული დავის შესახებ.